“十一五”期间，房地产业在犹豫中获得了巨大的发展，成为国民经济的支柱产业。房地产行业对国民经济整体的拉动作用是在38％以上，对税收总收入增长的贡献约为20％，加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35％，部分城市超过50%。在全国人民居住水平的改善方面，也取得了巨大的成就，房地产开发的住房超过新中国成立以来所有的住房面积，解决了2亿多家庭的住房问题。
暴涨暴跌只是短期现象
房地产业受到全球金融危机、宏观调控、经济刺激计划等因素影响，每年的数据来看，房地产投资、房地产开发面积、房地产价格波动非常大。然而当我们把“十一五”期间房地产业作为一个整体来看，会发现它有着稳定的规律：
几乎每个城市房地产投资保持略低于GDP等增长速度，房地产开发投资占GDP的比重约为10%，房地产开发投资占全社会固定资产的比重约为30%。房地产价格基本略高于CPI增长速度。这和大多数国家的数据基本相同。房地产业短期暴涨暴跌的现象，在较长时期内显得微不足道。现实中，房地产开发投资风险巨大和房地产保值增值的特性，一如教科书中所说，同时存在。
“十一五”期间房地产业治理：抑制投资和投机性需求
需要注意的是，“十一五”期间，房地产业出现与“十五”期间同样的问题，即中央相关部委反复诊断出的“少数城市房价上涨过快、结构不合理、市场秩序混乱”。这些市场机制中必然出现的现象，也影响了专家学者的判断和政府部门的决策。
从2004年开始，不少声音开始质疑房地产业发展的合理性和持续性。根据“数灯泡”可以得出“炒作和投机是主要需求”；根据以往经验可以得出“马上会进入房地产冬天”；根据数学模型和国际经验可以算出“房价即将崩盘，起码下跌50%，部分城市房价会下降90%”；根据中国传统哲学可以推论“房地产市场已经脱离供求规律”。
直至2008年初，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组出了一份《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告，指出国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。
近年来，中央部委房地产调控出台了上百个文件，省市级相关文件达到上千个，主要围绕“紧缩地根、紧缩银根、加强税收”的办法，来稳定房价。但是，“国八条”和“国六条”紧缩持续了一段时期，市场在1年后都出现了强烈的反弹。
到目前，对市场问题的原因判断也没有变化。“投资和投机性需求”是供求矛盾的根源。2007年10月开始的限制“二套房”贷款是目前紧缩政策中最有效的办法。2008年10月的刺激消费政策，在放宽认定“二套房”标准后就明显见效。“二套房”贷款认定标准的宽松与紧缩，已经成为调控方向决定性的因素。今年4月中旬以来，房地产宏观调控政策急剧收紧，一系列政策频繁推出，基本都是针对多套房消费，淡化“改善性自住需求”。
保障住房建设将会缓解房价长期上涨的压力。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应；房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
“十二五”时期：房地产业面临转型
土地资源越来越紧张，房地产开发的模式逐渐成熟，社会要求房地产业承担更多的社会责任，产业发展面临更多的硬约束和软约束。“十二五”期间，房地产业的创新、升级和转型，是房地产开发企业和相关政府部门都需要考虑的问题。
中国的经济面临转型，发展现代服务业是一些特大型城市刻不容缓的任务。发达国家的房地产业在任何时候都是支柱产业，但房地产业是以管理服务业为主。“十二五”是后金融危机时代、高铁时代、低碳时代、老龄化时代，需要考虑房地产管理服务业如何适应时代的要求。
“十二五”期间，仍需要大力发展房地产开发业。一个成熟的房地产市场，需要充足的房源。存量房交易在发达国家成熟房地产市场占80%以上，房地产的估价、中介、物业管理、租赁、抵押、金融配套等房地产服务业是房地产业的主要内容，具有广阔前景。而中国的房地产服务业中品牌企业几乎都是港台外资企业。上海是中国第一个步入存量房时代的城市，但是近年来存量房交易也只占房地产交易的一半。依靠房地产开发业建造足够的房源，才有转型为房地产管理业的基础。
高铁时代为房地产业带来格局的改变。发达国家特大城市的住房问题从来就不是城市内部解决的，纽约、东京、伦敦，都是“市区租房+腹地买房”来解决。日本等国家和地区的房地产市场发展道路，中国也很难例外。墨西哥和印度等发展中国家特大城市通过贫民窟解决。特大城市的工薪阶层在异地购房的道路，中国也难例外。经济适用房、公共租赁房等保障性住房，在轨道交通和高铁发达的背景下，都可以区域合作解决。
一些大城市正在步入老龄化社会，社会化的老年公寓还没有规模化，侍老型建筑和小区的概念还未普及。这不仅需要建筑配备残障设施硬件，还要房地产服务业有专业化的服务软件。
节能环保的要求仅仅依靠建筑涂料等硬件，很难有大的突破，还需要居民的生活方式配合。只有强大的房地产服务业，才能让居民环保生活得益。比如垃圾分类处理，集中供暖等。政府机构改革已经强调住房保障和房屋管理，房地产中介服务、物业管理服务也必然会逐渐步入产业升级的轨道。
房屋和小区的维护，与原房地产开发企业的开发质量是密切联系的，而大部分开发企业仅仅负责有限年份的质量保修。全装修房是环保型社会的要求，但是大部分开发企业不愿意开发全装修房也与此有关。政府要强制延长房地产开发企业的质量保修年限，在房地产开发企业完成资本积累之后，需要促使房地产开发企业向资产经营型、居住服务型企业升级。