南岳镇规范村民建房实施细则（试行）

为规范农村村民建房行为，改善农村人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省城乡规划条例》《湖南省村镇规划管理暂行办法》《衡阳市南岳区综合管理条例》《南岳区关于解决农村危房户、无房户住房保障问题的实施方案》等有关文件精神，结合我镇实际，现对辖区范围内的村（居）民建房制定实施细则如下。

一、基本原则

（一）规划先行。农村住房建设，应当遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保的原则，应当体现我镇历史文化、地域特色和乡村风貌。

（二）先批后建。村民建房必须实行先批后建、一户只能拥有一处宅基地，每户占地面积不得超过政策法规的规定，村民应按照审批要求建房，未经批准，不得建房。

（三）按图施工。村（居）民建房需严格按照农村住房建设标准和所选择的住房建设图进行施工，住房建筑设计图将免费为村（居）民提供。

二、实施范围

      全镇所有村（社区）符合建房条件的村（居）民。

三、主要内容

（一）因地制宜，分类解决农村危房户、无房户住房建设要求

1.分类施策

根据南岳区不同区域管控要求，统筹解决住房问题：

（1）景区“禁止建设区”范围（含饮用水水源地保护区):禁止村（居）民新（改、扩）建农村住房，列入景区搬迁范围、优先予以搬迁；暂不能搬迁的，实施过渡安置措施。

（2）自然保护区核心区范围：根据《关于建立以国家公园为主体的自然保护地体系的指导意见》的规定，在自然保护地整合优化工作未完成、相关政策不明确之前，禁止村（居）民新（改、扩）建农村住房，制定生态搬迁计划，逐步予以解决；暂不能搬迁的，实施过渡安置措施。

（3）自然保护区缓冲区范围：在自然保护地整合优化过渡期内，参照景区“控制建设区”的要求，按照规定的面积、风貌审批原址修缮修建农村住房。

（4）自然保护区实验区范围：参照景区“控制建设区”的要求，按照规定的面积、风貌审批原址改建或异地新建农村住房。

（5）景区（项目）控规区范围：区政府将统一明确并公告景区（项目）控规的区域、时间和要求，控规期限内，由区政府或项目开发业主落实过渡安置措施。如因国家政策原因导致景区（项目）建设不能顺利实施，需要延长控规期限的，由区政府公告延长控规期限，并落实过渡安置措施。控规期限到期后，采取以下方式解决：由项目开发业主启动搬迁安置工作；如项目开发业主不能启动搬迁安置工作，可按照规定的面积、风貌和生态管控要求审批修缮修建农村住房。

自然保护地整合优化工作完成后，农村住房建设按照自然保护地功能分区及管控要求实施管理。

2.分片区管理

结合区域内自然资源、生态环境的现状及要求，划分为“景区”和“农区”两个片区实施管理。“景区”片区范围（风景名胜区、自然保护区）：光明村、延寿村、水濂村、紫峰村、岳东社区九组和十组、金月社区原兴隆村区域。

“农区”片区范围：万福社区、红星村、荆田村、烧田村、双田村、谭家桥村、新村村、樟树桥村、枫木桥村、黄竹村、岳东社区及金月社区原兴隆村以外的区域。

（二）规范程序，严格农村危房户、无房户住房建设审批

 1.坚决贯彻审批要求

（1）坚持“一户一宅”原则

（2）严格用地面积审批

“景区”片区范围内，农村住房建设的主体建筑（含附属用房）用地面积控制在130 平方米/户以内。“农区”片区范围内，农村住房建设的主体建筑（含附属用房）用地面积控制在180平方米/户以内。

（3）实行“带图审批”制度

村民建房“带图审批”是指：申请核发乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证时必须提供建筑施工图，并将其作为规划许可证的附件。建筑施工图（包含总平面布图、分层平面图、立面图、剖面图等）应当明确建房位置、四至、用地面积、建筑面积、立面、层数、高度、尺寸、形态色彩等内容，村民按建筑施工图建设。

村民建房设计通用图集由职能部门提供，图集将下发到各村（社区），免费提供给符合建房条件的村民，村民建房审批时，可根据本户拟批面积从通用图集中选取建筑施工图，并在审批表中标明相应的施工图编号（修改或自行设计的另行注明），同时签订《建房安全承诺书》。因地形限制等原因，确需对所选方案的平面、立面进行修改的，农户向所在村（社区）提交申请，再报镇人民政府审批，经认可后方可修改。农户也可自行委托有资质的设计单位编制建筑设计方案，但其建筑形态、风格等应当符合村庄规划设计要求，同时设计好的图纸需交由镇人民政府审批，经认可后方可使用。

（4）严格控制建筑体量和风格风貌

“农区”片区范围内，农村住房建设的建筑风格应与周边环境相协调，主体建筑层数不得超过三层。凡是不符合规划要求以及违规占用耕地，尤其是占用永久性基本农田的，不得审批农村住房建设。

（5）农村住房建设实行“一书一证”许可制度，即：《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

2.分片区进行审批管理

“景区”片区范围内的农村住房，由区政府及相关职能部门负责审批管理；“农区”片区范围内与风景名胜区、自然保护区重叠区域的农村住房建设，根据法律法规规定，由区政府相关部门核实审批；“农区”片区范围内的农村住房审批，由南岳镇自然资源和生态环境办公室负责审批。

3.严格执行审批流程

“景区”片区范围：（1）村（居）民提交住房建设申请报告，并提供户籍、原土地权属证明、村民代表签字、村民小组和村（居）委会意见、建房设计方案等资料；拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。（2）乡镇受理、审核农村住房建设申报材料；（3）区自然资源局组织乡镇和相关职能部门对符合条件的农村住房建设进行联合选址踏勘，签具意见，报区政府分管领导审批。（4）农村住房建设审批后，申请人需办理《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并按要求上交原有旧房的《集体使用土地证》，方可动工建设。

“农区”片区范围：（1）村（居）民提交住房建设申请报告，并提供户籍、原土地权属证明、村民代表签字、村民小组和村（居）委会意见及建房设计方案等资料；拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。（2）乡镇受理、审核农村住房建设申报材料；（3）乡镇组织相关职能部门对符合条件的农村住房建设进行联合选址踏勘，签具审批意见。（4）农村住房建设审批后，申请人需办理《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并按要求上交原有旧房的《集体使用土地证》，方可动工建设。

农村住房建设申请未获批准的，乡镇将书面通知申请人，并告知不予审批的理由。

4、资格审查要求

村民符合下列条件之一者，可以申请宅基地：

户籍在本集体经济组织的常住户，且在集体经济组织从事生产生活经营活动并承担相应义务。

①原房屋破旧，宅基地面积偏小，需重新改建、扩建的；

②多子女家庭，原有宅基地面积低于规定标准，有子女已达婚龄，确需分户另行新建房的（分户后父母身边须有一个子女）；

③因国家建设原宅基地被征收的；

④因自然灾害或者实施村镇规划、土地整理需要搬迁的；

⑤迁入农业人口落户成为本村民小组成员，经村民小组分配承包田，同时承担村民义务，且在原籍没有宅基地的；

⑥因外出打工、上学、依法服兵役、被劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业劳动，承担村民义务，且无住房的农业人口；

⑦原本村现役军人配偶，且配偶及子女已落实本村组无住房的；

⑧其他按规定应安排宅基地的。

如有下列情形的，不得申请宅基地

（1）不符合土地利用总体规划、村镇建房规划的；

（2）现有住房或宅基地已经达到标准的或能解决分户需要的；

（3）涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；

（4）出卖、出租、赠与或者以其他形式转让地上建筑物，再次申请建房的；

（5）违法占地或违法建房未处理结案的；

（6）只有一个子女或虽有多个子女但均未达婚龄的，与父母分户申请住宅的；

（7）已列入规划改造范围的；

（8）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁规定进行补偿安置的；

（9）其他不符合申请建房条件的。

（三）完善机制，强化农村危房户、无房户住房建设监管

1.实行施工队伍信用档案制度

（1）建立施工队伍数据库。为确保村民建房安全，规范管理建房施工队伍。各村（社区）要对本辖区内，所有从事建筑行业，有资质的施工队或没有资质但有建房经历的熟练承包人（以下简称施工队）的名单进行摸底、造册（附件一）、留底并上报到镇自然资源和生态保护办公室备案，镇人民政府将建立南岳镇辖区内施工队数据库（注：镇数据库无数据的施工队禁止在辖区内施工），数据库每年更新一次，如各村（社区）施工队有变化的需及时上报，上报时间为每年的12月1日至中旬。

（2）实行施工队伍积分管理。镇人民政府年度内对有在建的施工队，通过进行积分管理（附件二），建立诚信档案，每年年底将施工队的积分情况进行公示。

①一票否决情况。出现安全生产事故；未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；为未取得规划许可、用地审批或违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的。

②奖惩情况。年度积分高于90分的（不限定名额），镇人民政府奖励2000元，颁发荣誉证书并列入红榜，且优先推荐参与公建项目；年度积分低于80分的镇人民政府将施工队列入“黑名单”，一旦被镇人民政府列入“黑名单”的施工队，今后不得在镇辖区内参与公建项目。施工队负责人有义务提醒户主必须严格按照图纸施工，对户主强行违规建设的有责任向村（社区）及镇人民政府（自然资源所）报告情况，实行建材生产单位和供应单位终身责任制。

③扣分情况。在督查过程中，若发现以下行为的，一次扣5分，一天可重复扣分：违背安全生产的相关规定；施工队伍中工人未佩戴安全帽、未购买意外伤害保险；工人的年龄偏高（超过60周岁以上的）；施工队伍负责人未对施工人员进行安全培训；施工器材未进行年检；工地管理混乱，乱接电线、材料乱堆乱放易造成安全事故的；施工队偷工减料或使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的；其他未尽事宜（待现场查办）。

2.实施举报奖励制度

（1）实行群众举报有奖，举报人向镇人民政府（含联点领导、联村干部、自然资源所）举报违规建筑的，经核实后奖励100元电话费（同一时间段只接受最先报告的）。

（2）施工队实行举报加分制，报告户主违背施工图建设等违规情况经查实的一次加5分，另奖励电话费100元。

3.实行为民代办制度

村（社区）为了更好的服务群众，切实提高办事效力，减少群众办事不方便，做到村民办事不出村，各村（社区）应实行为民代办农村住房建设审批手续。由村（居）民个人申请，经全体组民签字认可，备齐相关的有效证件，交至村（社区）分管城建国土的负责人。在接到群众的申请报告后，分管城建国土的负责人安排时间组织召开村民代表大会，通过并公示无异议后，方可上报材料。对符合建房条件的，向申请人做好政策宣传以及解释工作，要求申请人必须按照审批的面积层数按图施工，收集申请人所有相关资料（包括意向施工队伍）、以及联系方式，于每月的15日前各村（社区）将所有资料报镇自然资源所。镇人民政府于每月的20日至月底时间段，组织、联系相关部门进行联合选址。

三、工作措施

（一）压实工作责任

分管领导以及包片责任人为直接责任人，联点领导以及联村干部承担连带责任，要深入村组做好农村住房建设政策的宣传、引导工作，指导村（居）民依法依规实施建设活动；各村（社区）书记为村民建房（含“带图审批”和施工队伍管理）第一责任人；各村（社区）分管城建设国土的工作人员为具体负责人，要按政策要求严格把关，全程为民代办农村住房建设审批手续；镇自然资源所、自然资源和生态环境办公室承担监管责任，负责做好辖区内农村宅基地建房的管理和监督工作，做好农村住房建设的资格审查、日常监管、登记发证等工作，牵头组织选址、放线、验收等工作，强化日常巡查，及时发现、报告和查处各类违法违规建设，配合执法部门做好拆违控违工作。

（二）纳入村规民约

各村（社区）要拟定有农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村民代表大会讨论后实施，其中需对收缴村（居）民建房保障金、施工队伍管理保障金进行约定，贫困户或“四类对象”由村（社区）书记签字担保的可以减收或免收押金。

（三）加强日常管理

各村（社区）联点领导、书记、主任、分片包干负责人要对村民建房进行不间断的监管，并要求申请人严格按照审批的图纸以及要求进行施工，发现问题及时处置以及报告并做好相关的工作。

（四）严格验收发证

村民新建住宅后，按要求应当拆除原有房屋（空心房）的，必须在新房验收前拆除到位，原有宅基地应当退回集体，并进行生态修复。村民建房完工后，由镇人民政府组织相关部门对建筑规模、风格风貌、植被恢复、旧房拆除、环境整治等进行综合验收。综合验收合格后，方可颁发新建房屋的不动产权证书，原有房屋的《集体土地使用证》等相关权属证书由区自然资源局及时注销。验收不合格的，不得办理各项权属证书，所缴纳的建房保障金用于拆除原有的宅基地以及生态修复的费用。