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南岳区土地利用总体规划（2006-2020年）

来源:  发布时间:2013-06-27

 

 
（ 2006-2020 年）
 
文     本
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  南 岳 区 人 民 政 府
  二○一○年五月


前  言

南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然保护区，其社会经济高速发展对现有土地利用结 构布局提出了新的要求，同时一些欠缺控制的用地活动给景区保护带来了巨大压力。为了贯彻“十分珍惜，合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，严格保护南 岳风景名胜区自然、人文景观资源，控制建设用地无序扩张，促进各类建设用地节约集约利用，科学引导、规范各项土地利用活动，南岳区人民政府根据《中华人民 共和国土地管理法》的有关规定，按照《衡阳市土地利用总体规划（2006～2020年）》要求，组织编制了《南岳区土地利用总体规划（2006～2020 年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是规划期内南岳区土地开发、利用、整治和保护的纲领性文件，是规范城乡建设用地及土地管理的重要手段，是加强土地宏观调控和实行土地用途管制的主要依据。
《规划》全面分析了南岳区土地利用面临的形势和任务，阐明了南岳区土地利用战略构想、总体目标和完成总体目标需着力开展的各项工作，制订了各业用地结构与布局优化调整方案，提出了规划实施的保障措施。

第一章 总则

第一节 规划指导思想

以“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策为指导,以科学发展观和“两型社会”建设为统领，以“节约与集约利用土地”为核心， 在促进南岳风景名胜区建设的前提下，立足湖南省“3+5”城市群建设、湘南开发、大南岳旅游圈建设、申报世界自然和文化双遗产等区域发展形势与背景，结合 区域土地资源特征，突出区域旅游特色，正确处理保护与发展的关系，合理调整土地利用结构，优化土地利用空间，促进南岳区经济社会与土地利用的协调发展。

第二节 规划原则

一、强调土地美学价值与生态价值
南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然保护区，土地不同于传统土地概念侧重社会经济 属性，它更接近“景观”的概念。重新认识南岳区土地的多重价值，强调土地美学价值和生态价值及其带给人类的长期效益，并确定与之相适的土地利用原则、方法 及管理手段。
二、生态保护与旅游发展双赢
协调旅游发展与生态环境保护关系，积极推进生态旅游模式，把生态保护作为旅游发展的基本前提，旅游景点开发、服务设施建设要与区域环境容量相适应，在生态建设中提升旅游发展质量。
三、积极保护耕地和基本农田
认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，把耕地和基本农田保护放在重要位置，进一步强化耕地和基本农田的数量、质量和生态全面管护。
四、因地制宜，实施空间管制
从南岳区实际出发，充分考虑各地社会经济发展阶段和趋势，基于整体发展定位及规划区东部丘陵与西部山地的地貌差异，实行差别化引导，提出合理的土地用途分区方案，全面落实土地用途区管制制度。
五、突出重点，统筹安排
根据经济社会发展对土地利用的非均衡性，解决土地利用主要矛盾，保证重点区域、重点项目的用地需求，统筹安排各类型、各区域用地。
六、注重实施，高效利用
加强规划方案的具体化与针对性，确保其可操作性；严格保护土地资源，切实转变土地利用方式，提高农业综合生产能力和非农建设用地单位产值，建设旅游优势突出、特色鲜明的“绿色南岳”。

第三节 规划期限与范围

本规划期限为2006-2020年，基期年为2005年，近期目标年为2010年，规划目标年为2020年。
二、规划范围
规划范围为南岳区所辖全部行政区域，总面积179.13平方公里。下辖南岳镇、岳林乡、拜殿乡、龙凤乡4个乡镇及南岳林场、树木园和园艺场。

第二章 区域概况

南岳区是以“五岳独秀”、“文明奥区”、“宗教圣地”、“中华寿岳”、“洞天福地”为主要景观特色，以观光游览、宗教祭祀、文化探源、生态休闲 为主要活动内容的综合性山岳型国家重点风景名胜区，也是以保护珍稀生物为主，同时保护各类植被和其他自然资源，进行资源管理和综合经营利用的孤立山系、亚 热带中山森林生态系统的国家级自然保护区。

第一节 地理区位概况

南岳区位于湖南省中部偏东，衡阳市北部，地处东经112°33′44″至112°46′34″，北纬27°11′29″至27°20′5″之 间，西部与衡阳县毗邻，东、南、北部皆与衡山县接壤。南岳区交通便利，北距长沙市146公里；南距衡阳市51公里，东离衡山火车站仅15公里。107国 道及规划建设中武广高速铁路自西南向东北从区内穿过，直通省会长沙市与衡阳市区。京广铁路、京珠高速傍南岳区东部而过，加强了与粤港地区的联系。南岳区位 于衡阳、湘潭、株洲经济三角区的结合部，既是湖南离广州、香港、澳门较近的风景旅游区，又是湖南向沿海地区和港澳市场开放的重要“窗口”，区位优势十分明 显。

第二节 自然环境概况

南岳区地处衡山山脉中心，地形复杂，以山地、丘陵为主，兼有岗地。全区属中亚热带季风湿润气候，四季分明，常年主导风向为东北风，年平均气温为 17.5℃，无霜期平均为283天，年均降水量山脚为1440毫米，山顶为2045.48毫米。全区土地肥沃，气候湿润，物产丰富。区内生态环境优良，森 林资源丰富，有广济寺、方广寺、藏经殿、龙池、上封寺、水口山、常在庵等原始次生林7处，总面积173公顷，占全区总土地面积的0.95%，占全区林地面 积的1.14%；全区森林覆盖率达76.68%，中心景区森林覆盖率达91%。有松、楠竹等自然植物1200多种，金钱松、摇钱树、银杏等珍贵树种150 多种。

第三节 社会经济概况

2005年末，南岳区辖南岳镇、岳林乡、拜殿乡、龙凤乡4个乡镇及南岳林场、树木园 和园艺场；总人口54027人，其中非农人口22406人，占总人口的41.47%，人口密度302人/平方公里。南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首 批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然保护区， 历史悠久，人文荟萃，是湖湘文化的发祥地，特别是佛教文化，源远流长，远近闻名。全区经济发展以旅游业为支柱产业，配套发展餐饮、住宿、交通、商贸等服务 业。同时坚持旅游带动工业、反哺农业的发展方针，大力发展焚化品、寿文化、宗教文化、旅游工艺、僧道服装等旅游商品加工业；积极促进传统农业向旅游、观 光、生态、高效农业转变，发展席草、花卉苗木、无公害蔬菜、云雾茶、生猪、黑山羊养殖等特色农业。2005年，全区生产总值为7.39亿元，比上年增长 16.7%。其中，第一产业增加值1.73亿元，增长9.5%；第二产业增加值1.27亿元，增长2.2%；第三产业增加值4.95亿元，增长23%。全 区社会固定资产投资2.28亿元，增长15%。人均生产总值11824元。

第三章 土地利用现状与潜力

2005年末全区总面积17913公顷，其中农用地14912公顷，建设用地1192公顷，其他土地1809公顷，分别占土地总面积的 83.75%、 6.65%、10.10%。农用地中，耕地面积1967公顷，林地面积11701公顷，分别占农用地总面积的10.98%和65.32%。建设用地中，农 村居民点用地427公顷，城镇工矿用地539公顷，分别占建设用地总面积的35.79%、45.26%。

第一节 土地利用现状特征

一、风景旅游用地特色鲜明
南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然保护区，目前正在申报世界自然和文化双遗产。 风景名胜区的总面积107.70平方公里，占全区土地总面积的59.73%，其中风景游览区域面积48.50平方公里，占风景名胜区总面积的 45.03%。
二、土地利用类型多样，以农用地为主
南岳区农用地总面积为14912公顷，占全区土地总面积的83.75%。农用地中，林地面积最大，其次为耕地，分别占土地总面积的65.32%和10.98%，有利于农业和林业经济的综合开发。
三、城镇用地规模小
南岳区是全省面积最小的县级行政区域，总面积仅17913公顷，人口只有5.4万人，中心城区建设用地面积仅5.33平方公里。
四、土地利用结构地域差异明显
区内地势由西向东倾斜，土地利用结构地域差异明显。东部丘岗区约占全区总面积的1/3，以耕地、建制镇用地、农村居民点用地为主，主要分布有南 岳镇、园艺场；西部高山区约占全区总面积的2/3，以林地、未利用地为主，主要分布有龙凤乡、拜殿乡、岳林乡以及南岳林场、树木园。

第二节 土地利用存在的主要问题

一、景区范围内农村居民点数量大、布局不合理
区内相当一部分农村居民点分布在祝融峰、禹王城、藏经殿、磨镜台、忠烈祠等景区以及海拔高、坡度大的不适宜居住山区，建设条件较差，布局调控难 度大。全区30个行政村中位于景区范围的行政村有14个，村民组221个，占村民组总数356个的62%。其中白龙、延寿等规模较大的行政村位于核心景区 内。另外，位于坡度大于25度的村民组有40个，占村民组总数的11.24%，位于海拔高于800米的村民组有23个，占村民组总数的6.5%。
二、建设用地扩张与农用地保护矛盾日益突出
随着经济社会发展与人口增加，城镇、工矿建设以及水利交通与能源等基础设施建设用地需求不断增加，城区周边用地扩张比较明显，土地的供需不平衡 进一步扩大，造成建设用地扩张与农用地保护矛盾日益突出。全区人均耕地呈逐年下降趋势，据统计，2005年南岳区人均耕地0.47亩，比1996年的 0.56亩减少了0.09亩，比衡阳市平均水平0.76亩低0.2亩。
三、土地集约与节约利用水平不高，引导农居点集中建设难度大
1996-2005年，随着城镇化水平的不断推进，全区城镇建设用地规模呈持续增长趋势，但城区周边用地方式比较粗放，分布格局不尽合理。与此 同时，城镇内部依然存在一定的存量土地与低效用地，土地利用粗放程度比较高。农村居民点分布松散，人均农村居民点用地面积160平方米/人，存在一定整理 空间。另外，受本地地形、农村传统生产生活方式、土地管理制度、居住习惯等因素制约，引导农居点集中建设的难度大。
四、旅游经济发展对生态环境保护形成巨大压力
随着旅游开发强度日益增大，游客活动、景点开发以及交通、住宿、餐饮等基础与服务性设施建设，均对南岳区自然生态环境保护造成巨大压力。景区内 “人工化、商业化”痕迹比较突出，原有自然生态景观、生物多样性遭到破坏，生态环境质量和土地生态安全受到威胁。

第三节 土地利用潜力

一、土地整理复垦开发新增耕地潜力
全区土地整理复垦开发补充耕地潜力为324公顷，其中耕地整理新增耕地潜力53公顷，土地复垦新增耕地潜力15公顷，农村居民点整理新增耕地潜力103公顷，土地开发新增耕地潜力153公顷。
二、建设用地集约利用潜力
全区建设用地集约节约利用潜力为59公顷，其中城镇建设用地集约利用潜力3公顷，独立工矿及特殊用地集约利用潜力3公顷，农村居民点集约利用潜力53公顷。

第四章 土地利用战略

当前和未来一个时期，是南岳区主动融入湘南大开发与“3+5”城市群发展战略，逐步实施新型城镇化、工业化和农业现代化战略转型，积极建设大南 岳旅游圈与申报世界自然和文化双遗产的关键时期，是土地利用供需矛盾与其他各种问题的凸现期，同时也是改进土地管理、推动土地利用转型的战略机遇期。

第一节 土地利用战略背景

一、湖南省湘南大开发与 “ ３＋５”城市群建设战略
在国家实施中部崛起战略和湖南省主动融入“泛珠三角”的战略决策的大背景下，湘南实际已经成为湖南省内与长株潭、大湘西、环洞庭经济圈比肩而立 的一个新兴经济圈，成为湖南区域经济的重要部分。湘南地处我国长江经济带与华南经济圈的结合部，交通便利，资源丰富，是湖南省区域经济中的一个重要板块， 是承接“珠三角”产业转移、接受粤港澳经济辐射的重要基地。湘南大开发战略为南岳区旅游业的发展提供了更好的契机，同时也对旅游用地提出了新的要求。
“3+5”城市群作为湖南省今后重点培养的增长极，其发展势必会对周边地区产生重大的影响。南岳区是“3+5”城市群的主要组成部分，“3+5”城市群的建设尤其是衡阳市的发展和壮大必将对南岳区各个方面产生重大影响。
二、衡阳市“西南云大”发展战略
为了加快推进衡阳市县、城乡经济一体化发展，增强和提升衡阳市的综合竞争力，衡阳市突破行政区划局限，提出了建设以衡阳市中心城区为核心，以西 渡镇、南岳镇、云集镇、大浦镇为重要支点的“西南云大”半小时经济圈战略构想。南岳区应积极融入“西南云大”发展战略，明确区域职能分工，在现有旅游产业 基础上，兴建旅游工艺品生产基地，发展特色文化、餐饮、娱乐产业并打造绿色生态观光旅游长廊，这将对南岳区土中心城区地利用结构与布局产生重大影响。
三、衡阳市区域整合发展与 “ 南岳 — 开云 — 新塘 ” 组团建设战略
区域统筹与城乡协调是当代区域发展的两大主题，南岳区土地利用功能定位必须统筹考虑全市的有机协调。南岳区近十年来经济发展较快，旅游业旺盛， 城镇建设迅速，但由于地域狭小，四面被衡山县包围，没有独立交通出口，很多地方要受到行政区域分割制约，发展空间和辐射面有限，不利于旅游业的发展壮大。 考虑到行政区划调整对城市发展空间的影响，衡阳市对衡山、衡东、南岳三地的整合发展战略，将有利于促进南岳区以及全市经济的发展。另外，根据《衡阳市城市 总体规划（2002-2020）》，“南岳—开云—新塘”组团将作为除衡阳市中心城区之外首要发展的Ⅱ级城镇，这将进一步提高南岳区在衡阳市乃至省内外的 经济地位。
四、南岳区 “ 拓城提质，壮大服务经济 ” 发展战略
为进一步促进经济的飞速发展，南岳区将全面落实科学发展观，以拓城提质为主线，以壮大服务经济为重点，突出抓好重点项目及基础设施建设，全面构 建和谐社会。继续深化结构调整，强力发展区域经济，加快农业现代化进程，推进产业化经营；以园区建设为依托，大力开发旅游产品和高科技产品，以科技产业化 促进工业化；继续依托本地资源，重点发展旅游商品加工、农产品深加工、商贸流通、金融保险、房地产等产业；打造旅游精品服务，以旅游服务业为重点，加快发 展第三产业；同时，实行以中心城镇为基础，通过产业和技术的区域转移与扩散，辐射带动周边地区的发展，最终形成多层次的城镇空间结构。新的发展战略的提 出，将新城建设、现代服务业发展以及生态保护推到了一个新的高度，建设用地的拓展方向、重点行业的用地安排以及生态用地的保护力度等对土地利用的结构和空 间布局产生重大的影响。
五、大南岳旅游圈建设与申报世界自然和文化双遗产的影响
当前，旅游业竞争日益激烈，旅游业区域联合发展已成为一种现实趋势。2007年4月，大南岳旅游圈紧密合作结盟及联合营销正式启动。这为南岳区旅游业的发展带来了新的机遇与挑战，全区在大南岳旅游圈中发挥着旅游增长极的作用。
2005年4月，南岳区人大常委会做出了《关于申报世界自然与文化遗产的决定》；2006年7月，国家建设部颁布了首批《中国国家自然遗产、国 家自然与文化双遗产预备名录》，南岳风景名胜区名列其中，申报世界自然和文化双遗产工作取得显著进展。南岳区按照“显山、露庙、见秀”的要求，斥巨资开展 了景区大规模的环境综合整治，进一步强化景区风景资源的保护与永续利用。这对其在“大南岳区旅游圈”中“龙头”作用的发挥、区域土地利用结构与布局将产生 重大影响，尤其是风景旅游及配套服务设施用地的配置。这也意味着南岳区今后的社会经济发展过程中，风景旅游用地、生态用地保护力度将不断加强。
重大项目作为对土地利用的重要影响因素，会直接影响区域土地利用的结构与布局。随 着南岳大庙、水帘洞、南岳古镇等老景点的维修改造，方广寺景区、广济寺景区、卧虎潭景区等一批新景点的兴建，天子山广场、特色旅游商品购物中心等旅游基础 设施的新建，武广高速铁路、衡岳高速、潭衡西线高速公路的动工，东城区、西城区的开发建设等，将会引起区域土地利用方式与土地利用空间布局的调整，也会对 周边地区的土地利用模式提出新的要求，并促进周边地区土地利用率及利用效益的显著提高。

第二节 土地利用战略目标

在国家建设社会主义和谐社会、构建资源节约型和环境友好型社会的大背景下，基于南岳区的区域功能、城市功能、产业功能定位，以建设大南岳旅游圈 和申报世界自然和文化双遗产为契机，以精明增长和可持续发展理念为指导，以保护耕地和风景旅游资源为重点，以节约与集约用地为核心，以优化结构、整合空 间、分区引导为手段，构建集约高效、环境友好的土地利用新模式，为建设旅游特色鲜明、经济繁荣、社会和谐、生态宜居的新南岳提供用地保障。

第三节 土地利用战略重点

一、优化生态用地布局，维护南岳衡山自然保护区生态景观格局
南岳衡山生态格局是形成风景名胜区独特景观的基础，是南岳区社会经济可持续发展的保障。根据南岳区生态环境特征，运用“反规划”理念，按照“生 态优先”的规划原则，基于景观生态学“基质-廊道-斑块”模式，优先布局区域生态用地，构建区域生态景观安全保护体系，精心保护衡山山系，保障充足的生物 栖息场所与活动流通通道，保护生物多样性。
二、积极保护耕地和基本农田，发挥农用地生产、生态、景观多重功能
以促进粮食安全为目标，坚持以保护农用地特别是耕地为重点，进一步强化对基本农田的保护，推进耕地保护由重数量保护向数量、质量和生态全面管护 的转变。充分发挥耕地生产、生态、景观和间隔的综合功能。将具有生态功能的耕地作为城市“绿心、绿带”，与建设用地穿插布局，使生态建设与耕地保护有机统 一。
三、优先保障风景名胜设施用地，积极推进生态旅游
在维护区域自然生态景观格局的基础上，积极保护、开发区内风景旅游资源，保障风景名胜用地以及旅游套配施设用地需求。积极推进南岳区以祝融峰之 高、藏经殿之秀、水帘洞之奇、方广寺之深“四绝”为主要景观特色，以观光游览、宗教祭祀、文化探源、生态休闲为主要活动内容的生态旅游，充分发挥其在“大 南岳旅游圈”中的龙头作用。
四、合理引导中心城区发展规模与方向，建设旅游型精品小城镇
根据南岳城镇空间发展战略以及土地利用建设用地调控指标，科学划定南岳中心城区规模边界与扩展边界，有效调控其发展规模，合理引导其发展方向。 统筹古镇区保护与新城区开发，优先保障衡山路以及祝融南路两厢重点地段等新城区开发建设用地需求，在城区扩展边界范围内保留足够的山地、水体等作为绿带、 绿心，构建宜人的生态景观，在城郊发展休闲观光旅游农业、花卉苗木业和绿色生态农业。将南岳城市建设成为经济发达、社会和谐、环境优美的现代化旅游型精品 小城镇。
五、逐步推进景区农村居民点用地整理，构建集约型农村居民点体系
以申报世界自然和文化双遗产为契机，加大景区农村居民点整治力度，逐步推进全区农村居民点整理。结合新农村建设，加强集镇与中心村建设，划定村 镇集中建设引导区，引导农村居民点用地方式由粗放向集约转变、布局模式由零散向适度集中转变。实现城镇建设用地扩张与农村居民点缩减相挂钩，促进城乡居民 点体系协调与完善。
六、科学划定土地利用分区，统筹区域土地利用，实现城 - 景 - 乡共生
按照区域发展战略要求，正确处理地区之间土地利用关系，推动全区城镇、景区、乡村协调发展。根据土地利用主导用途、限制条件，结合土地用途管制 的要求，划定土地用途分区，统筹区域土地利用。结合生态景观保护体系以及社会经济发展格局，在全区范围内划定允许建设区、有条件建设区、禁止建设区与限制 建设区，加强城乡建设用地空间管制。制定并落实土地利用分区管制规则，优化国土开发格局，实现区域生态、社会、经济综合效益。

第五章 土地利用规划目标

保障南岳区经济社会可持续发展，落实《衡阳市土地利用总体规划（2006-2020年）》下达的任务，确保规划期内保护耕地与基本农田、合理控制建设用地、切实保护生态用地与风景旅游用地、逐步提高土地利用效率等规划目标的实现。

第一节 社会经济发展目标

2005年，全区本地总人口5.40万人，常住城镇人口2.24万人，旅游住宿及服务人口2.08万，城镇化率56.28%；国内生产总值为7.39亿元；社会固定资产投资额2.28亿。
到2010年，全区本地总人口5.75万人，常住城镇人口2.6万人，旅游住宿及服务人口2.1万，城镇化率73.65%；国内生产总值为13亿元；社会固定资产投资额4.8亿。
到2020年，全区本地总人口6.86万人，常住本地城镇人口3.5万人，旅游住宿及服务人口3.79万，城镇化率83.98%；国内生产总值为38亿元；社会固定资产投资额13亿。

第二节 耕地与基本农田保护目标

2005年，全区耕地面积1967公顷。
到2010年全区耕地保有量不低于1833公顷，到2020年不低于1747公顷。规划期间，基本农田保护面积不低于957公顷。

第三节 建设用地控制目标

2005年，全区建设用地总规模1192公顷。其中，城乡建设用地966公顷，城镇工矿用地539公顷，交通水利设施用地115公顷。
到2010年，建设用地总规模不突破1327公顷。其中，城乡建设用地1056公顷，城镇工矿用地685公顷，交通水利设施用地150公顷。
到2020年，建设用地总规模不突破1588公顷。其中，城乡建设用地1265公顷，城镇工矿用地958公顷，交通水利设施用地175公顷。

第四节 新增非农建设用地控制目标

2006-2010年新增建设用地140公顷，建设占用农用地120公顷，建设占用耕地60公顷。
2011-2020年新增建设用地328公顷，建设占用农用地234公顷，建设占用耕地120公顷。

第五节 土地整理复垦开发目标

2006-2010年共补充耕地24公顷，其中，土地整理补充耕地13公顷，土地复垦补充耕地1公顷，土地开发补充耕地10公顷。
2011-2020年共补充耕地50公顷，其中，土地整理补充耕地20公顷，土地复垦补充耕地5公顷，土地开发补充耕地25公顷。

第六节 土地生态保护目标

通过荒山绿化、巩固生态退耕成果等使林地面积逐步增加。到2020年，林地面积占土地总面积比重不低于65%，森林覆盖率不低于80%。对土地 开发利用行为进行环境约束,重点保护生态公益林、饮用水源保护区、自然保护区、风景名胜区等，确保具有改善生态环境作用的耕地、园地、林地、水域等地类面 积占总面积比例的80%以上。

第七节 土地利用效率目标

农用地利用集约化、产业化不断推进，产出效益显著提高。严格控制建设用地总量，引导城镇用地内部结构调整，加强农村建设用地管理，闲置和低效建 设用地得到充分利用，建设用地就业容纳力和经济产出率明显提高。规划到2010年，人均城镇工矿用地控制在115平方米/人以内，2020年控制在105 平方米/人以内。

第六章 土地利用结构调整

按照经济社会发展的客观要求，合理调整各类用地结构，基本稳定农用地面积，科学保障建设用地规模，合理引导其他土地开发。

第一节 农用地结构调整

加强农用地结构调整引导，确保不因农用地结构调整降低耕地保有量。整理废弃园地，加强生态公益林建设，稳定园地与林地面积。到2010年，农用 地面积14828公顷，占土地总面积的82.73%，较2005年减少84公顷；到2020年，农用地面积14722公顷，占土地总面积的82.19%， 较2005年减少190公顷。
一、耕地
规划至2010年，全区耕地面积1833公顷，占土地总面积的10.23%，较2005年减少134公顷；到2020年，耕地面积1747公顷，占土地总面积的9.75%，较2005年减少220公顷。减少的耕地主要用于建设占用耕地以及生态退耕。
二、园地
规划至2010年，全区园地面积190公顷，占土地总面积的1.06%,较2005年增加10公顷；到2020年，园地面积200公顷，占土地总面积的1.12%，较2005年增加20公顷。
三、林地
规划至2010年，全区林地面积11801公顷，占土地总面积的65.88%，较2005年增加100公顷；到2020年，林地面积11851公顷，占土地总面积的66.16%，较2005年增加150公顷。增加的林地面积主要来自村庄整理，生态退耕与土地开发。
四、其他农用地
规划至2010年，全区其他农用地面积1004公顷，占土地总面积的5.6%，较2005年减少60公顷；到2020年，其他农用地面积924公顷，占土地总面积的5.16%，较2005年减少140公顷。减少的其他农用地主要用于农用地整理与建设占用。

第二节 建设用地结构调整

以实现人口、经济与建设用地协调增长，科学保障发展用地需求为目标，合理控制建设用地规模，优化建设用地结构。到2010年，建设用地总规模 1327公顷，占土地总面积的7.41%，较2005年增加135公顷；到2020年，建设用地总规模1588公顷，占土地总面积的8.87%，较 2005年增加396公顷。
一、城镇用地
规划至2010年，全区建制镇用地面积675公顷，占土地总面积的3.77%，较2005年增加142公顷；到2020年，城镇工矿用地面积952公顷，占土地总面积的5.32%，较2005年增加419公顷。
二、农村居民点用地
规划至2010年，全区农村居民点用地面积375公顷，占土地总面积的2.10%，较2005年减少52公顷；到2020年，农村居民点用地面积307公顷，占土地总面积的1.71%，较2005年减少120公顷。
三、采矿及其他独立建设用地
规划至2020年，全区采矿及其他独立建设用地面积6公顷，占土地总面积的0.03%，较2005年无增减。
四、交通用地
规划至2010年，全区交通用地面积93公顷，占土地总面积的0.52%，较2005年增加25公顷；到2020年，交通用地面积116公顷，占土地总面积的0.65%，较2005年增加48公顷。
五、水利用地
规划至2010年，全区水利用地面积57公顷，占土地总面积的0.32%，较2005年增加10公顷；到2020年，水利用地面积59公顷，占土地总面积的0.33%，较2005年增加12公顷。
六、风景名胜设施用地
规划至2010年，全区风景名胜设施用地面积46公顷，占土地总面积的0.26%，较2005年增加10公顷；到2020年，风景名胜设施用地面积68公顷，占土地总面积的0.38%，较2005年增加30公顷。
七、特殊用地
规划至2010年，全区特殊用地面积75公顷，占土地总面积的0.42%，较2005年增加2公顷；到2020年，特殊用地面积80公顷，占土地总面积的0.45%，较2005年增加7公顷。

第三节 其他土地结构调整

规划至2010年，全区其他土地面积1733公顷，占土地总面积的9.67%，较2005年减少76公顷；到2020年，其他土地面积1603公顷，占土地总面积的8.95%，较2005年减少206公顷。
一、水域
规划至2010年，全区水域面积110公顷，占土地总面积的0.61%，较2005年减少7公顷；到2020年，水域面积105公顷，占土地总面积的0.59%，较2005年减少12公顷。
二、自然保留地
规划至2010年，全区自然保留地面积1623公顷，占土地总面积的9.06%，较2005年减少69公顷；到2020年，自然保留地面积1498公顷，占土地总面积的8.36%，较2005年减少194公顷。

第七章 土地利用布局优化

第一节 生态用地布局优化

维护和改善区域生态安全格局，形成基本的国土生态屏障。根据南岳区地貌特色，基于景观生态学“基质—斑块—廊道”结构模式，分析生态敏感性，充分发挥耕地、林地、园地以及水域生态功能，构建全区“一山八水十一田”的生态安全格局以及城区“斑块—廊道—节点”生态安全格局。
一、构建 “ 一山八水十一田 ” 区域生态安全格局
“ 一山 ”——精心保护衡山山系，加大南岳衡山自然保护区与风景名胜区生态保护力度；
“ 八水 ”——重点保护丰收、银星、华严湖、兴隆、大禾田、水帘洞、白龙潭、运牛塘等水库，维系河道湖泊自然形态，确保水源安全；
“ 十一田 ”——积极建设十一片重点基本农田保护区。
二、构建 “ 斑块 — 廊道 — 节点 ” 城区生态安全格局
斑块——加强天子山公园建设，鼓励在城区内保留连片、大面积农地、山体、水面作为城市永久绿地，禁止建设占用规划确定的永久性绿 地。严格保护周边自然山体和基本农田，作为南岳的外围生态空间，结合星罗棋布的居住区内的中心绿地、组团绿地、宅前绿地、各单位绿地、防护绿地等构成一个 遍布城市的绿色面。
廊道——严格保护城镇空间体系控制的生态走廊。利用祝融路、衡山路、黄金路、新107国道等沿路防护绿带，以及古镇沿河绿带，将外围自然环境连接到城区公共绿地和居住区庭院绿地，形成各类型的绿色走廊。
节点——保留现有绿化广场，利用文物古迹、标志性节点和保留山体等增设公园、街头绿地和绿化广场，共同构成串接在绿化网络上的若干绿核。

第二节 农用地布局优化

充分考虑各乡（镇）受水文、土壤等自然因素影响的土地适应性，结合各乡（镇）发展定位、农业类型转变等经济社会因素，在有效保护现有耕地、确保粮食综合生产能力不降低的前提下优化农用地布局，提高农用地产出效率，形成“一圈一带三区”农用地空间格局。
一、 “ 一圈 ”—— 城郊农业圈
充分发挥农用地尤其是耕地生产、生态、景观多重功能，在中心城区外围保留部分农用地尤其是耕地，形成城郊农业圈。圈内农业种植结构以城区消费市 场为导向，主要种植蔬菜、水果、花卉、苗木等，发展城郊型农业；同时该农业圈可作为城郊绿色开敞空间体系，有效控制城镇“摊大饼”式外延。
二、 “ 一带 ”—— 休闲观光农业带
以南岳镇黄竹农业观光园为依托，结合水帘洞景区开发，沿南水路建设南岳区休闲观光农业带。利用带内耕地、林地、水域等资源，以田园化的空间形态，安排设计林间狩猎、水面垂钓、采摘果实等休闲活动，形成可观、可游，并具有科普教育和较高参与性的旅游农业带。
三、 “ 三区 ”—— 东部丘岗优质水稻耕作区、西北山地茶 — 药 — 笋特色农业区以及西南山地生态林业区
东部丘岗优质水稻耕作区：依托南岳镇东北与东南部耕地集中连片、地势低平的优势，形成基本农田保护区，严格执行基本农田保护制度，发展优质水稻种植业。
西北山地茶 — 药 — 笋特色农业区：依托西北山区龙凤乡、岳林乡高山地势与气候特征以及南岳旅游消费市场优势，扩大现有园地规模，开发区域内特有的名优产品，形成以高山云雾茶、黄莲、雷笋等商品为主导的特色农业区。
西南山地生态林业区：依托西南山区拜殿乡、岳林乡、南岳林场林地资源优势，结合南岳衡山国家级自然保护区建设需要，根据当地气候和环境特点，调整林业产业结构，使其日趋合理，以生态林建设为主，适度发展楠竹等生态、经济两用林，充分发挥林业生态、社会和经济效益。

第三节 建设用地布局优化

优化全区建设用地布局，要结合经济社会发展规划，保障重点地区、重要项目用地，推进产业向园区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，提高基础设施运行能力和效益，有效控制建设用地规模，充分体现各类用地的功能性和合理分区，体现不同区域的协调性。
一、城镇建设用地布局优化
在不突破城镇用地规模的前提下，城镇建设用地采用紧凑式组团方式，形成“一核三区”的城镇用地布局结构：
“ 一核 ”——指天子山生态公园，为整个城市的生态核；
“ 三区 ”——即古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区。古镇游览及旅游 服务区，指城市中衡山路以北区域，该区是以古镇游览和旅游服务为主，以行政用地和居住为辅;生活居住及公共服务区，指衡山路以南除工业和仓储物流用地的城 市建设区域，该区主要以居住和城市公共设施为主要功能;旅游产品加工区，主要指黄金路南侧的旅游产品加工及与其配套的仓储物流区。
二、工矿用地布局优化
根据产业集聚现状和基础以及产业发展特点，在衡岳高速公路连接线以东，广济南路以西，黄金路以南，新107国道以北，规划建设衡阳市南岳区民营 经济集聚区。规划期内安排集聚区用地指标228公顷，近期控制用地规模70公顷，该指标纳入相应的城镇工矿用地总规模。鼓励旅游商品、农副产品、法物祭祀 特殊商品生产、加工工厂与企业入园，形成规模效益，促进区域产业链形成。
三、农村居民点用地布局优化
按照社会主义新农村建设与南岳风景名胜区核心景区整治规划的要求，逐步优化农村居民点用地布局。全区设发展村12个，包括南岳镇的荆田村、红星 村、樟树桥村、新村村、枫木桥村、双田村、兴隆村、烧田村、谭家桥村，岳林乡的岳林村，龙凤乡的水口村，拜殿乡的龙潭村；控制村8个，包括南岳镇的水濂 村、红光村、黄竹村、光明村，岳林乡的石山村、莲塘村，龙凤乡的龙凤村，拜殿乡的观音村；缩并村8个，包括南岳镇有泗塘村、紫峰村、万福村、金月村、岳东 村，拜殿乡的拜殿村，岳林乡的杉湾村，龙凤乡的红旗村；搬迁村2个，包括南岳镇的白龙村、延寿村。结合衡阳市南岳区太平示范片新农村建设规划，在枫木桥、 樟树桥等村组结合部设1个村镇集中建设示范区。对西部山区高海拔地区及地质灾害高危险区有序组织生态移民，避免农村居民点用地布局在自然灾害高发区段。
四、交通设施用地布局优化
适应南岳区“南延东拓西伸”的空间发展战略，重点保障武广高速铁路（南岳段）、衡岳高速（南岳段）、双南高速（南岳段）、武广高速铁路连接线、 衡岳高速连接线、南水路、南马公路等重点项目用地。通过优化交通用地布局，形成以南岳镇为中心，向岳林乡、拜殿乡和龙凤乡辐射的放射状交通设施用地空间格 局，提升交通用地支撑南岳区持续快速发展的能力。
五、风景旅游用地布局优化
风景旅游用地根据区内风景资源分布特征、自然地理空间特征，旅游业空间布局特征以及适宜的功能活动内容要求，采取“一体两翼一环”的空间发展战略。
“ 一体 ”——旅游发展控制区与旅游发展重点区
旅游发展控制区主要包括华严湖、忠烈祠、穿岩石林、半山亭、玄都观、财富山庄、邺侯书院、铁佛寺、湘南寺、祖师殿、芙蓉峰、皇帝岩、会仙桥、祝 融峰等景点，该区是南岳申请世界自然与文化双遗产的重点保护区域，规划以资源保护和生态环境建设为主，形成南岳生态旅游者的主要游览区域。
旅游发展重点区主要包括南岳古镇及其山前地带，该区是南岳游客主要接待地，规划以旅游服务设施配套建设为主，形成南岳旅游、度假、休闲的主要接待和服务基地。
“ 两翼 ” ——包括西翼旅游发展区和东翼旅游发展区
西翼旅游发展区主要包括黄庭观、南台寺、麻姑仙境、方广寺、拜殿乡、藏经殿、民俗文化城、天柱峰、止观溪景区等景点，该区主要以宗教文化和生态资源为特色，形成南岳特色创新文化旅游区。
东翼旅游发展区主要指水帘洞景区，包括水帘洞、丰收、银星等水库，该区是南岳水景资源最丰富的区域，规划形成南岳主要滨水休闲度假区。
“ 一环 ”——以环衡山的东部到北部山区以及该范围内的乡村为界形成的旅游发展限制区，规划以生态环境保护和可持续发展为主。

第八章 土地用途分区

根据土地利用主导用途、限制条件，结合土地用途管制的要求，以及南岳区以保护耕地和风景旅游资源为重点的土地利用发展战略，将全区划分为风景旅游用地区、自然与文化遗产保护区、城镇村建设用地区、基本农田保护区、林业用地区和一般农地区六个用途区。

第一节 风景旅游用地区

为切实保护南岳衡山风景名胜区自然、人文景观资源，协调景区保护与开发而划定的区域，主要指南岳衡山风景名胜区的风景游览区域，具体包括祝融 峰、磨镜台、忠烈祠、藏经殿、禹王城、五岳溪、水帘洞、卧虎潭、方广寺、止观溪和古镇等十一个景区。该区土地面积4084公顷，占全区土地总面积的 22.80%，主要分布在南岳林场、南岳镇、龙凤乡。
管制规则：区内土地主要用于南岳衡山风景名胜区自然和人文景观的保护以及旅游、休憩及相关文化产业开发。土地使用应符合风景旅游区规划，风景区 的建设应突出资源保护，景区景点开发建设应注重与自然人文环境相协调，动植物资源的保护和生态平衡；区内影响景观保护和游览的土地用途，应在规划期间调整 为适宜的用途；允许使用区内土地进行不破坏景观资源的农业生产活动和适度的旅游设施建设；严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。

第二节 自然与文化遗产保护区

为切实保护南岳衡山自然保护区，积极配合南岳衡山申报世界自然与文化双遗产需要，协调区内重要自然、人文景观资源保护与旅游开发而划定的区域， 主要包括南岳衡山自然保护区核心区部分区域和广济寺、方广寺、藏经殿、龙池、上封寺、水口山、常在庵等7处原始次生林涵盖的自然遗产保护区；忠烈祠、穿岩 石林、半山亭、玄都观、财富山庄、邺侯书院、铁佛寺、湘南寺、祖师殿、芙蓉峰、皇帝岩、会仙桥、祝融峰等重要景点涵盖的文化遗产保护区。该区土地面积 3284公顷，占全区土地总面积的18.33%，主要分布在南岳林场、南岳镇、树木园、龙凤乡。
管制规则：区内土地主要用于保护我国同纬度地区唯一独特的孤山(中山)地貌自然生态系统、华东——华中植物区系过渡的原生性森林植被及绒毛皂 荚、南方红豆杉、伯乐树、蓖子三尖杉、黄腹角雉、穿山甲、大鲵等国家重点保护野生生物资源以及彰显朝圣、寿文化、书院文化的古建筑、古遗址、石雕石刻等文 化遗产。区内土地使用应符合经批准的保护区规划； 影响景观保护的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；不得占用保护区核心区的土地进行新的生产建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出；严禁占用区 内土地进行破坏景观、污染环境的开发建设活动。

第三节 城镇村建设用地区

为满足南岳区城镇发展与旅游服务配套，规范农村宅基地管理，统筹城乡发展需要而划定的用途区，主要包括南岳中心城区以及集镇、中心村发展用地。 该区土地面积1493公顷，占全区土地总面积的8.33%，主要分布在金月、岳东、万福、谭家桥、拜殿、龙凤、岳林、枫木桥、双田、樟树桥等村组。
管制规则：区内土地使用主要用于城镇、农村居民点建设，应符合城市、建制镇、村庄和集镇规划；严格控制城镇用地规模，项目建设应充分利用现有建 设用地和空闲地，确需占用农用地的，应先利用非耕地或劣质耕地；重点保障旅游配套服务设施建设（包括道路、旅馆、服务点等），提升旅游服务品质； 鼓励在区内保留连片、大面积农地、山体、水面作为城市永久绿地，严格保护城镇空间体系控制的生态走廊，禁止建设占用规划确定的永久性绿地、林地以及山体 等；农村居民建房必须严格控制在国家规定的用地标准之内，并引导居民集中居住；结合社会主义新农村建设，加强村镇基础设施建设，改善村镇居住环境；区内建 设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地，强化拆迁管理，严禁一户多宅；严禁非法占用农用地特别是耕地修建农民住宅；禁止破坏和荒芜土地，废弃撂荒土 地，能耕种的必须及时恢复耕种；对腾出来的建设用地要及时整理成农用地，补充耕地面积；区内农用地在批准改变用途前，应按原用途使用，不得荒芜。

第四节 独立工矿区

独立于城镇村建设用地区之外，为满足南岳区旅游开发、采矿、能源、化工、环保等建设展需要划定的土地用途区。土地面积26公顷，占全区土地总面积的0.15%，主要包括水帘洞景区开发、南岳污水处理厂、新田垃圾中转站等独立建设用地以及拜殿、岳林采矿用地。
管制规则：区内土地主要用于工矿生产建设及直接为工矿生产服务的设施；鼓励对生产建设过程中挖损、塌陷、压占等破坏的土地及时复垦，宜农土地应 当优先复垦为耕地；鼓励各类镇村工矿企业，依据土地利用总体规划，向工矿用地区集中；依据土地利用总体规划和年度土地利用计划，控制独立工矿用地区内的建 设用地规模，严格按照国家规定的行业用地标准定额，安排各项建设用地；保护和改善生态环境，尽量减少工矿企业可能带来的污染。

第五节 基本农田保护区

为对基本农田实行特殊保护和管理而划定的土地用途区，全区共划定五十二片基本农田保护区，土地面积1426公顷，占全区土地总面积的 7.96%。主要分布在南岳镇的枫木桥村、樟树桥村、红星村、烧田村、双田村以及龙凤乡的龙凤村、红旗村，拜殿乡的拜殿村，岳林乡的石山村、莲塘村。
管制规则：区内土地主要包括基本农田及为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林和其他农业设施用地以及农田之间的零星土地。加大基本农 田的基础设施建设力度，提高区内基本农田综合生产能力；区内现有非农建设用地和其它零星用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期内确定不能复垦调整 的，可保留现状用途，但不得扩大面积；不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他 破坏基本农田得活动。严禁占用区内土地进行非农建设，国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田保护区，涉及农用地转用或征用土 地的，必须报有审批权限的部门批准并依法修改土地利用总体规划，并补划数量与质量相当的基本农田。

第六节 林业用地区

除风景旅游用地区之外，为林业发展需要划定的林地集中区，该区土地面积5202公顷，占全区土地总面积的29.04%，主要分布在区域西北和西南部山区。
管制规则：区内土地主要用于林业生产以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施；生态环境和风景名胜保护及其服务的营林设施。深山区以水土涵 养林为主，浅山区及交通方便, 处以经济林、用材林为主，特别搞好楠竹等生产基地建设；区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的农用地，规划期间确定不能调整的，可保 留现状用途，但不得扩大面积；区内耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动；严禁各类建设占用水 土保持林、风景林和防护林用地。

第七节 一般农地区

基本农田保护区、林业用地区以外，为农业生产发展需要划定的用途区，主要用于种养殖业等农业生产，特别是粮油、蔬菜、水果生产。该区土地面积1401公顷，占全区土地总面积的7.82%。
管制规则：改善本区农业生产条件，建立良好的农业生态环境、提高耕地产出水平，实现农业可持续发展；区内现有非农建设用地和其他零星农用地应优 先整理、复垦或调整为耕地、园地，规划期间确定不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；不得破坏、污染和荒芜区内土地，严禁占用区内土 地进行非农建设（油气井、高压塔基、地下管线、通讯基站及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施项目除外）。

第九章 耕地保护和土地整理复垦开发

第一节 耕地保护目标

到2010年，耕地保有量不低于1833公顷；到2020年，耕地保有量不低于1747公顷。期内耕地减少不得超过294公顷，其中建设占用耕 地控制在180公顷以下；耕地增加不得低于74公顷，其中土地整理增加耕地不得低于33公顷，土地复垦增加耕地不得低于6公顷，土地开发增加耕地不得低于 35公顷。规划期内耕地净减少不得超过220公顷。

第二节 基本农田布局调整

科学调整基本农田布局，合理分配基本农田指标。将景区内低等别、质量较差以及生态脆弱地区、零星破碎、不易管理的基本农田调出；将南岳镇北部高 等别耕地、集中和连片耕地、已验收合格的土地整理复垦开发新增优质耕地调入基本农田。中心城区、重点村镇扩展边界范围内以及南岳林场、树木园不布置基本农 田，主要在南岳镇枫木桥村、樟树桥村、红光村、荆田村、烧田村、双田村、红星村；岳林乡石山村、莲塘村；龙凤乡红旗村、龙凤村等地设置五十二片基本农田保 护区。

第三节 耕地与基本农田保护措施

一、 加强建设项目选址和用地合理性评价与论证
从促进节约集约用地入手，通过严格供地政策，贯彻落实项目用地控制指标等措施，减少非农业建设对耕地的占用。加强建设项目选址和用地合理性评价 与论证，把减少耕地占用作为选址方案评选的重要因素，确需占用耕地的应尽量占用等级较低的耕地。提高占用耕地的经济成本，逐步减少单位投资和单位产出占用 耕地量。
二、贯彻落实耕地动态平衡制度
加强对各类非农建设占用耕地与补充耕地监管，切实做到“占一补一，先补后占”，积极尝试异地补充耕地，确保建设单位切实履行补充耕地的法定义务 量；组织并落实本行政区域内的耕地补充任务量。考虑到生态环境保护的要求，规划期内补充耕地应以农用地和农村居民点整理为主。执行对项目建设占用和补充耕 地的质量评价制度，确保不因建设占用造成耕地质量下降。鼓励剥离建设占用耕地的耕作层，并在符合水土保持要求前提下，用于新开垦耕地和基本农田建设。
三、加大耕地管护力度，强化耕地质量建设
按照数量、质量和生态全面管护的要求，依据耕地等级实施差别化管护，对水田等优质耕地实行特殊保护。建设项目选址确需占用耕地的，应尽量占用等 级较低的耕地，扭转优质耕地过快减少的趋势。建立耕地保护台账管理制度，明确保护耕地的责任人、面积、耕地等级等基本情况。加大公共财政对农田基础设施建 设的支持力度，整合资金进行高标准农田建设和基本农田保护示范区建设。加大中低产田改造力度，实施节水灌溉工程、小型农田水利工程、沃土工程等，全面提高 耕地生产能力，提升耕地质量等级。
四、严格执行基本农田保护制度
严格执行《土地管理法》和《基本农田保护条例》的有关规定，加强非农建设用地审查，严禁违法占用基本农田，依照法律规定，能源、交通、水利等基 础设施项目因选址特殊、无法避让基本农田的，必须按有关规定报批。禁止占用基本农田进行绿色通道、绿化隔离带和防护林建设；禁止占用基本农田进行挖塘养 鱼、畜禽养殖以及其他破坏耕作层的生产经营活动；禁止临时工程占地等各种土地利用活动对基本农田耕作层造成永久性破坏。加强基本农田保护基础性工作，完善 基本农田保护档案，对基本农田保护图件实行备案管理。加强基本农田保护的动态监测和巡查，建立基本农田保护定期通报制度。
五、加强基本农田动态监管
加强基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点建设，完善基本农田地力和环境污染的监测体系，建立定期发布制度。各乡（镇）政府要加强基本农田保 护制度和基础设施建设，将基本农田落实到地块和农户，及时更新完善基本农田保护标志。按照国家统一规范，加强对耕地及基本农田的动态巡查和监测，在考核年 向区国土资源局、农业局提交耕地、基本农田面积和等级情况监测调查资料，并对数据真实性负责。

第四节 土地整理复垦开发

围绕耕地保护和新农村建设，全面推进土地整理、积极开展土地复垦，适度开发宜农后备土地资源，引导土地整理复垦开发专项投资向3个重点区域倾斜，落实土地整理复垦开发项目，为实现耕地总量动态平衡提供保障，提高土地资源可持续利用能力。
（一） 农用地整理
积极稳妥地开展田、水、路、林、村综合整治，重点建设高标准基本农田。东部丘陵区整理重点是填沟平壑，平整土地，加强防护林建设，防治水土流 失，改善排灌条件，主要灌溉渠道硬化，田间实行地埋管浇灌；西部山地区整理方向主要是把坡耕地改为梯田，以利保水保肥。农用地整理资金要向基本农田保护区 和土地整理重大工程倾斜，组织实施粮食主产镇基本农田整理工程。
2006-2010年规划农用地整理新增耕地7公顷；2011-2020年规划农用地整理新增耕地15公顷。
确定南岳-拜殿-龙凤农用地整理重点区域，主要包括南岳镇红星村、荆田村、樟树桥，拜殿乡观音村，龙凤乡红旗村5个村。
（二）村庄整理
大力推进村庄整理。按照依法依规、因地制宜、尊重民意、量力而行、循序渐进的要求，依据南岳区新农村发展规划，通过多种整治措施，稳步推进全区村庄整理，促进农村土地集约利用，使村容村貌得到极大改善。
2006-2010年规划村庄整理新增耕地6公顷；2011-2020年规划村庄整理新增耕地12公顷。
确定南岳-拜殿-岳林村庄整理重点区域，主要包括南岳镇泗塘、红光、樟树桥、紫峰、枫木桥，拜殿乡观音，岳林乡岳林等7个村。
二、积极开展土地复垦
加快闭坑矿山等废弃地的复垦，组织实施重点矿产基地土地复垦工程，推进矿山生态环境恢复治理。加强工矿废弃地复垦利用，及时、全面复垦新增工 矿、水利和交通沿线废弃地。立足优先农业利用、鼓励多用途使用和改善生态环境，合理安排复垦土地的利用方向、规模和时序。推广先进的土地复垦工程、生物技 术，提高土地的利用率和产出率，结合市、区重点工程建设，推进重点地区土地复垦。
2006-2010年规划土地复垦新增耕地1公顷；2011-2020年规划土地复垦新增耕地5公顷。
在保护生态环境的前提下，合理确定土地开发的用途和规模，稳步开发山坡地、荒草地，有计划有步骤地推进后备土地资源开发利用。进一步规范宜农后备土地资源开发，加强土地开发调查评价，深化土地开发的经济、技术、生态可行性研究，严禁陡坡开垦、毁林开荒等行为。
2006-2010年规划土地开发新增耕地10公顷；2011-2020年规划土地开发新增耕地18公顷。
确定南岳-拜殿土地整理开发综合重点区域，主要包括南岳镇水濂村，龙凤乡水口村、红旗村，拜殿乡观音村、龙潭村5个村。
 

第十章 建设用地节约集约利用与空间管制

第一节 建设用地节约集约利用目标

一、城镇工矿建设用地
严格按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》控制新增城镇工矿建设用地，人均城镇工矿用地规划期末控制在112平方米以 内。严格按照国土资源部制定的《工业项目建设用地控制指标（试行）》标准中相关行业相关投资强度审定建设用地规模。规划期内，建筑密度不低于35%，非生 产性建设用地的比例控制在30%以内；工业集聚地单位面积土地投资强度达到1500万元/公顷以上，建筑密度不低于30%；项目单位面积土地投资强度达到 1000万元/公顷以上。
二、农村居民点用地
规划期内，全区共安排农民新建房用地32公顷；对区内闲置及分布零散的农村居民点进行归并、拆迁，进一步加大农村居民点及其他集体建设用地整治 力度。期内农村居民点用地净减少140公顷，到2010年和2020年，全区农村居民点用地规模分别为371公顷和287公顷；规划期内人均农村居民点建 设用地指标参照《镇规划标准》（GB 50188—2007）控制在125-140平方米/人。
三、交通运输用地
公路建设项目严格按照建设部、国土资源部《关于批准发布〈公路建设项目用地指标〉的通知》（建标［1999］278号）的有关规定核定用地指标。
铁路建设项目严格按照建设部、国土资源部《关于批准发布〈新建铁路工程项目建设用地指标〉的通知》（建标［1996］350号）的有关规定核定用地指标。

第二节 中心城区规模与布局控制

到2010年城镇总人口达到5.87万人，城镇用地规模675公顷；到2020年城镇总人口达到9.07万人，城镇用地规模1032公顷。中心 城区规模边界西、北部紧靠风景名胜区，东部抵南岳区行政边界，南部大致与黄金路重合，规模边界范围内面积1142公顷，其中允许建设用地1032公顷、生 态及特殊用地110公顷；根据中心城区远期发展战略，在规模边界北部黄竹村、西部兴隆村、西南部烧田村、东南部红星村，共设置132公顷有条件建设区。规 划近期，人均城镇建设用地控制在115平方米/人以下；规划远期，人均城镇建设用地控制在105平方米/人以下。
中心城区采取紧凑组团布局方式，形成以天子山生态公园为城市生态核，以古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区为主导 功能分区的“一核三区”空间格局。组团内部以及组团之间保留东北与东南部部分优质耕地以及水域、林地作为城镇永久性绿地，加强天子山公园等公共绿地以及祝 融路、衡山路、黄金路、新107国道等主要道路两侧防护绿地建设与保护，充分发挥农用地与未利用地的景观与生态功能，拓展城镇生态空间。

第三节 建设用地节约集约利用措施

一、城镇建设遵循 “ 精明增长 ” 理念，以填充式开发为主 
南岳镇的建设与发展要用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集 中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。以合理的规划为先导，对市区内公用设施配套齐全的空闲地进行填充式开发，改 变城市蔓延造成的低密度用地格局、复兴城镇经济。开发出的土地不仅可以用于建设用地，也可用于绿地、开敞空间等所有利于改善人们生活质量的用途。
二、引导产业向园区集中，促进工矿用地集约化发展
对于南岳民营经济聚集园用地安排，建成区要内涵挖潜，盘活存量；发展区用地已纳入规划城镇工矿建设用地指标给予保障，控制区以调整好各类用地布 局为主，将基本农田调出，为产业集聚区发展预留空间。严格限定开发园区非生产性用地；鼓励旅游商品、农副产品、法物祭祀特殊商品生产、加工工厂与企业入 园，形成规模效益，促进区域产业链形成。
三、规范整合农村居民点用地
（一）加快城乡结合部农村居民点并入城区
规划期内，选择南岳镇中心城区的城乡结合部作为率先推进城乡一体化先行区。整合该区域行政村，推动集中居住，改变功能，建设新型社区。把原来农 村人口逐步搬迁到社区内集中居住，由从事农业经营为主转变为从事非农业为主、兼营农业的新型社区居民。实施城乡结合部城中村改造，促进城乡一体化新社区建 设，形成一批人口规模适中、基础设施配套、服务功能完善、有产业支撑的宜居型新社区。
（二）加大景区居民点整治力度，促进农村居民点向集中模式转变
结合祝融峰、禹王城、磨镜台、忠烈祠、藏经殿核心景区整治、村庄整理项目、新农村建设、基本农田保护区建设，逐步拆并搬迁村、缩减控制村用地规 模，盘活农村居民点建设用地存量。以集中建设示范村庄为突破口、以中心村为重点、以基层村为纽带，在遵循农村传统生活、生产、居住规律的基础上，按照村民 自愿的原则引导村民向中心村和基层村集中；在有条件的地方加快建设农村新社区，促进农民居住向社区集中。在村庄整理过程中，注意保留具有较高历史文化价 值、特色鲜明的聚居点。
（三）推进城乡建设用地增减挂钩
对低效和废弃的农村建设用地、独立工矿废弃地进行整理。将整理新增的农用地、耕地面积，等量核定为建设占用的农用地、耕地指标，直接用于农村居民点和城镇建设。通过城乡建设用地增减挂钩，增加耕地有效面积，提高耕地质量，促进城乡建设用地结构优化和利用效益提高。

第四节 建设用地空间管制分区及规则

根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来全区人口分布、经济布局、土地利用和城镇化格局，从建设用地空间管制角度出发，将南岳区划分为允许建设、有条件建设、限制建设和禁止建设四个区，规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构。
一、允许建设区
允许建设区是规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。主要包括人口和经济开发密度已较大的中心城区以及重点村镇规模边界范围内用地，面积1265公顷，占全区总面积的7.06%。
管制规则：该区要进一步强化中心城区的建设，与“一核三区”的城市总体布局相协调，以“南移东拓西延”为重点，提高对周边城镇与地区的经济辐射 作用。优先保障重点行业用地需求，加速以市场与旅游、休闲娱乐为主的第三产业的发展，抓好旅游产品加工为主的第二产业的发展。区内土地主导用途为城、镇、 村或工矿建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接；区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量保障与存量挖潜， 确保土地节约集约利用；规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破建设用地扩展边界；允许建设区边界（规模边 界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。
二、有条件建设区
指城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内除生态保留用地以外的范围。主要包括中心城区规模边界外围西部、东南、西南、北部四片城镇建设扩展区，面积132公顷，占全区总面积的0.74%。
管制规则：在不突破规划建设用地规模控制指标前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整；在特定条件下，区内土地可作为本级行政辖区范 围内城乡建设用地增减挂钩的新建用地。区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模；规划期内建设用地扩展边界原 则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。
三、禁止建设区
为了对区内具有较高生态保护价值、历史文化价值和安全保护作用的区域实施特殊保护，禁止各类建设开发而划定的区域。主要包括区内自然文化遗产保护区、水源保护区等，面积3344公顷，占全区总面积的18.67%。
管制规则：区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，不得进行开发建设以及其它有损生态环境保护的任何活动，对已破坏的生态环境作好生态修复工 作，对在该区已存在的工矿企业应予以搬迁，鼓励有计划、有针对性地建立自然保护区如水源保护区、生态保护区和自然公园以及中小学环境教育基地等。要严格保 护华严湖、大禾田及即将兴建的兴隆水库库区。除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。
四、限制建设区
限制建设区指辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止建设区外的其他区域，主要是指生态环境脆弱，不具备大规模开发条件的区域。主要包括邻 近自然保护区的山体、水体，以及具有生态功能和经济功能的大片林地、园地、耕地等，面积13172公顷，占全区总面积的73.53%。
管制规则：区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发和基本农田建设的主要区域。区内禁止城、镇、村建设，严格控制线性基础设施和独立建设项目用地。

第十一章 协调土地利用与生态环境建设

第一节 探索环境友好型土地利用模式

一、景区生态旅游土地利用模式
依托衡山壮观的峰林状中山地形地貌，独特的云海、日出、雾淞、冰雪天景天象，多变的深谷幽潭、溪涧飞瀑、泉池湖沼水体景观及其佛教禅宗文化的发 源地之一的历史文化地位，积极推进南岳区生态旅游发展。生态旅游开发过程中，必须在资源环境容量范围内利用旅游资源，杜绝短期经济行为，景区内居民生活方 式和文化模式最大限度保留纯自然原始状态。建立起发展旅游服务与宗教文化产业→使南岳区当地居民享受旅游收入、享受现代文明→当地居民树立“生态资源”、 “文化资源”观念→自觉保护生态环境与传统文化→促进旅游与文化产业进一步发展的良性循环机制，从而使居民放弃粗放的土地利用模式，土地自然资源得到动 态、有效保护。
二、中心城区集约节约土地利用模式
以遏制城镇盲目外扩侵占农田和改善城郊生态环境为重点，节约集约用地。规划改造旧城，充分挖掘城镇存量和低效土地利用潜力；通过规划提高建筑密 度和容积率，逐步改变城乡结合部土地利用效率低、建筑杂乱、缺乏城镇生态建设用地空间的低效土地利用方式，建筑密度分成高密度区、中密度区和低密度区三个 层次加以控制；通过在城镇组团间保留优质耕地、水域、林地等作为城市永久性绿地与开敞空间，发挥农用地与未利用地的生态、景观、隔离功能，遏制城镇无序扩 张；通过加强城乡结合部蔬菜-园艺型新村建设、生态农业建设，农田道路林网绿化建设，预防城郊农田污染，改善城郊生态环境。
三、农区生态农业土地利用模式
东部丘岗耕作区充分利用土地相对平坦、土壤肥沃等自然禀赋条件，以市场为导向，优化调整农业种植结构，积极培育优质水稻、无公害蔬菜、水果、花 卉、苗木种植基地，大力发展农业生态旅游、观光农业和农副产品加工业。改变重用轻养的土地利用方式，采用合理的培肥改良土壤措施，做好农田污染防治工作， 以提升农产品品质和产量，提高土地利用效益。
西部山地林业区以加强林地建设，提高水源涵养能力为核心，联合治坡、兴建水保工程，把中低产田土改造和生态环境建设结合起来，在>25° 坡地退耕还林，推广自然免耕、坡改梯、横坡种植、轮间套作等先进的坡地种植技术。发展生态林业，对森林资源实行分类经营：增加生态公益林面积，大幅削减商 品木材采伐量，在境内交通干线两旁套种林木，形成绿色通道。

第二节 生态环境保护与治理重点

一、重点保护基础性生态用地，维护区域生态安全格局
重点保护山地、天然林、饮用水源、自然保护区、风景名胜区等生态敏感区，维护“一山八水十一田”区域生态安全格局。严格控制具有重要生态功能的 未利用地开发，尽量减少对湿地、河湖水面、古树名木保护范围的占用。规划期内，确保具有改善生态环境作用的耕地、园地、林地、水域水面等地类面积占国土总 面积的比例在80%以上。
二、巩固退耕还林成果，实施严格的水土保持监督监测制度
增加生态公益林面积，巩固退耕还林成果，大力发展生态林业，加大水土流失防治力度。在核心景区以及西部水土流失易发区实施严格的水土保持监督与 监测制度。严格督促开发建设项目实施水土保持“三同时”制度，开发建设项目要根据自身特点，制订切实可行的水土保持工程措施与生物措施。对生产建设项目未 履行水土保持方案程序擅自开工的，责令停建，补办水土保持方案审批手续，并监督实施；对可能造成生态环境严重破坏或有较大影响的项目提出叫停意见。严格区 域西部山地水土流失易发区以及核心景区内水土流失及其动态变化监测评价，定期发布水土保持公报，客观反映水土流失动态及水土保持建设进展，接受社会舆论监 督。
三、限制进入景区车辆，降低大气污染
南岳镇大气污染源主要来自：旅游车辆及私家车排放尾气及焚化品排放污染性气体。为了旅游业的可持续发展以及人居环境质量的改善，必须限制进入景区的车辆数量规模，对已进入景区的车辆要收取一定的排污费用，另外对游客烧香化纸也要采取一定的限制措施。
四、设置水源保护区，集中处理污水，确保饮水安全
按照《饮用水水源保护区污染防治管理规定》分别在华严湖水库、大禾田水库、兴隆水库100米范围内设置3个二级水源保护区，执行国家规定的《地 表水环境质量标准》（GB3838—2002）Ⅲ类标准。积极推进污水处理厂的建设，适时启动二期工程；加快完善城区污水管网收集系统，最大限度将污水集 中进行处理；对于污染物浓度高、排污量大的企业、单位、宾馆、招待所等要自行修建小型污水处理设施进行初步处理后，方可排入污水收集系统；要加大对重点饮 用水源地的保护力度，核心景区的村组要合理建设生活垃圾、生活污水处理设施，严禁污水乱排、直排，对引用水源进行实时监控；结合新农村建设，大力推进村镇 “三清五改”、集中供水工程和水源保护工程；定期疏浚河道，保持各水系畅通，增强水体净化能力和调蓄能力。
五、推进中心城区环境工程建设
积极推进城区绿化、美化、亮化工程、古镇河道整治等工程的建设，完善天子山生态公园建设，扩展中心城区生态用地面积，改善人居环境。
六、合理安排环保基础设施建设用地
适度调整现有规划，合理安排环保基础设施建设用地，特别是区人民政府已批准的南岳区环境监测站专项用地；积极推进污水管网收集系统、新型垃圾中转站、南岳四河底泥重金属治理工程等项目建设。

第三节 中心城区地质灾害危险性评估

一、地质灾害危险性综合分区评估
经评估，危险性中等区面积1.27平方公里，占整个规划用地的9.8%；地质灾害危险性小区面积11.62平方公里，占整个规划用地的90.2%；规划区中不存在危险性大区。
危险性中等区：是以滑坡为主的地质灾害危险性中等区，主要分布在茶亭子—金月村功能区的白龙潭、大夫祠、王家湾亚区。该区为南岳镇白龙潭水库所在，且有107国道通过，人类工程活动较强烈，居民建房、切坡建堤、修路情况较为普遍，局部人工边坡易引发崩塌、滑坡等地质灾害。
地质灾害危险性小区：是以滑坡为主的地质灾害危险性中等区，位于规划区大部分地区。本区地质灾害现状不发育，现状评估地质灾害危险性小。预测评估工程建设引发、加剧、遭受地质灾害可能性小、危害性小、危险性小。
二、规划用地适宜性评估
经评估，南岳区土地利用规划区适宜性差的区段无；基本适宜区面积1.27平方公里，占整个规划区面积的9.8%；适宜区面积为11.62平方公 里，占整个规划区面积为90.2%。规划项目土地适宜性较好，局部适宜性较差的地段（点），在采取行之有效的工程措施后，其适宜性可满足今后工程建设和安 全运营条件。
基本适宜区：主要分布在茶亭子—金月村功能区的白龙潭、大夫祠、王家湾亚区。地质灾害发育程度不良地质现象较发育，工程建设遭受地质灾害的可能性中等，引发、加剧地质灾害的可能性中等，危险性中等，但可采取措施予以处理。
适宜区 : 位于规划区大部分地区，地质环境条件较好。本区地质灾害现状不发育，现状评估地质灾害危险性小。预测评估工程建设引发、加剧、遭受地质灾害可能性小、危害性小、危险性小。

第十二章 乡（镇）级土地利用调控

第一节 乡（镇）功能定位与土地利用方向

一、南岳镇
南岳镇位于南岳区东部，辖20个行政村、269个村民小组，总人口2.79万人，总面积7766公顷。作为南岳区唯一建制镇，是国内外知名的旅 游目的地，衡阳市域次中心城市的重要组团，承担区域“旅游商贸中心”、“宗教文化中心”、“旅游服务基地”的城镇职能。发展定位：积极为衡山风景名胜区旅 游发展提供餐饮、住宿、交通、商贸等配套服务，建设成集居住、旅游、宗教文化活动于一体的综合性宜居、宜游精品型小城镇。
土地利用方向：一是合理规划建设用地，保障城乡建设、能源基础设施以及旅游发展服务配套设施用地；以绿地疏解城区，控制城镇外延发展。二是加强 土地整理，稳定耕地面积，推进农业产业化进程，大力发展城郊型、休闲观光农业，建设枫木桥、樟树桥、荆田、双田、红星优质水稻基地；红光、岳东蔬果基地； 黄竹、水濂花卉苗木基地。三是保障风景旅游发展用地，加强忠烈祠、磨镜台核心景区以及卧虎潭、水帘洞景区旅游资源开发，大力发展宗教体验、文化寻根、自然 观光、生态探险、休闲度假综合旅游。
二、岳林乡
位于南岳区西北部，辖4个行政村、31个村民小组，总人口2073人，总面积1901公顷。地处高寒山区，平均海拔700米，是南岳区有机茶和无公害蔬菜基地生产的理想场所。发展定位：旅游、居住、休闲型集镇。
土地利用方向：以农林为主，大力绿化荒山，保护生态环境。协调止观溪景区自然景观资源开发与保护，逐步改善环境条件和交通条件，积极发展休闲观 光旅游。依托丰富的林地与园地资源以及南岳旅游消费市场需求，以林业、土特产为重点，发展多种经营，建设优质高效的楠竹、林木、黄莲、高山云雾茶基地。
三、龙凤乡
位于祝融峰北麓，辖3个行政村，23个村民小组，628户，总人口2270人，总面积1546公顷。作为南岳风景名胜区禹王城、祝融峰、五岳溪 景区主要所在地，生态、旅游资源十分丰富，其境内曾国藩石板游路至祝融峰线路已成为南岳衡山申请世界自然与文化双遗产考察线路。发展定位：积极保护生态环 境与旅游景观资源，推进生态旅游。
土地利用方向：农林并重，改良土壤，改造中低产田，稳定基本农田面积；加强封山育林，防治水土流失，提高植被覆盖率。协调五岳溪与禹王城景区自然景观资源开发与保护，改善交通条件，积极推进生态旅游。
四、拜殿乡
位于南岳衡山72峰之一的莲花峰下，距南岳城区25公里，平均海拔600米到1200米。辖3个行政村，30个村民小组，总人口1813人，总 面积1637公顷。是南岳风景名胜区方广寺景区主要所在地，境内旅游资源丰富，是南岳区楠竹主产地。发展定位：以竹、肉类、蛋类等农副加工为主导的农贸型 及旅游服务型集镇。
土地利用方向：以生态保护为主，加强封山育林，防治水土流失，提高植被覆盖率，陡坡地逐步退耕还林，严格保护方广寺原始次森林。协调方广寺景区自然、人文景观资源开发与保护，改善交通条件，积极推进宗教文化与生态旅游。

第二节 乡（镇）级土地利用规划目标调控

根据各土地利用分区的调控方向和差别化的区域土地利用政策，综合经济社会发展水平、工业化和城镇化发展趋势、资源环境条件、土地利用现状和潜力 等因素，分别制定各乡的耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模、整理复垦和开发补充耕地规模等土地利用约束性指标，以及园地面积、林地面积等预期性 指标，强化乡行政辖区内的土地利用调控责任，为各乡（镇）经济社会全面协调可持续发展提供可靠的资源保障。

第三节 乡（镇）级土地利用规划目标调控要求

切实加强对乡（镇）规划各项指标的调控，严格执行方案指标要求，明确相应的强制性要求：
（1）落实上级规划各项用地调控指标，不得突破上级规划要求。
（2）落实耕地和基本农田保护责任，确保基本农田质量有提高。
（3）落实整理复垦开发补充耕地任务以及重点土地整治项目，确保耕地占补平衡目标实现。
（4）优先落实基础性生态用地，落实基本农田、基础设施的“两基”用地布局，引导城乡建设用地科学合理布局。
 

第十三章 近期建设规划

第一节 近期规划目标

从现在起到2010年，积极引导土地高效集约利用，保障南岳镇重点地区和必要基础设施项目建设需要，严格控制建设用地规模，不断促进城区绿色空间建设和生态安全体系构建。
2010年，将建设用地总规模控制在1327公顷以内；严格保护耕地和基本农田，耕地保有量不少于1833公顷；新增建设占用农用地不超过120公顷，其中占用耕地不超过60公顷。

第二节 近期重大基础设施与生态建设项目安排

以节约集约用地为前提，以完善城乡电网结构为重点，加大能源建设力度。新建两个110KV变电所，10KV开闭所等电力设施，提高南岳经济社会发展的电力能源保障度。
二、安排交通建设重大工程用地
铁路：建设武广高速铁路（南岳段）；
公路：新建衡岳高速（南岳段）、双南高速（南岳段）、衡岳高速公路连接线、武广高速铁路连接线；扩建南水公路、南马公路。
场站：新建岳东客运站、金月货运站、城景区停车场。
按照水资源可持续利用和节水型社会建设的要求，以水资源保护和合理开发利用为重点。保障兴隆水库供水工程等重点水资源开发利用工程以及南岳人工湖和城镇景观河道等重点城市设施工程项目用地需求。
四、积极安排土地生态建设工程与旅游开发项目
由天然林保护工程、水域湿地保护工程、风景名胜保护区建设工程等重大工程组成。天然林保护工程主要对南岳衡山林场的天然林地进行保护；水域湿地 保护区主要对华严湖、大禾田及即将兴建的兴隆水库等水库水源地进行保护；风景名胜保护区建设工程有：新建天子山生态公园、树木园生态旅游基地、南岳老年公 寓、南岳娱乐休闲区、南岳抗战烈士纪念馆。

第三节 近期土地整理开发项目安排

规划近期组织实施南岳区土地整理与开发工程，包括3个农用地整理区、2个村庄整理区以及2个土地开发整理综合区。土地整理重大项目主要包括南岳 镇、拜殿乡、龙凤乡农用地整理与村庄整理项目；土地开发项目主要包括南岳镇与拜殿乡土地开发整理综合项目。规划近期通过实施土地整理开发重大工程，可以补 充耕地24公顷。

第十四章 规划实施保障措施

一、 法律法规措施
根据新的土地规划管理理念和体制的要求，尽快整理和修编已有的或制定新的南岳衡山风景名胜区保护、管理与开发的法 规、管理办法和规章制度；强调统一管理和分级分区管理相协调的指导思想。通过建立以保障规划实施基本法律为核心、专项法规和地方法规相配套的法律体系，把 规划实施工作纳入法治化轨道，保障规划的顺利实施。同时加大执法力度，要把经常性的监督与开展执法检查结合起来，严肃查处有法不依、执法不严和以言代法、 以权代法的违法行为。违反土地利用总体规划、破坏耕地等构成犯罪的，要按照《刑法》追究刑事责任。
依 据土地利用总体规划编制基本农田保护、土地整理复垦开发等专项规划和乡级土地利用总体规划，重点把规划下达的各项用地指标具体落实到地块。经批准的土地利 用总体规划应当公告。依据土地利用总体规划审核城镇体系规划和村镇体系规划的用地规模，以及其它行业规划的用地规模；城镇体系规划、村镇体系规划应当与土 地利用总体规划相衔接，用地规模不得突破土地利用总体规划，行业用地规模应当符合土地利用总体规划。实施严格的用途管制，依据土地利用总体规划和建设用地 有关规定，对建设项目用地进行预审，对符合土地利用规划、用地节约、耕地占补平衡落实的建设项目，方可办理土地用途转用许可；不符合规划而又确需转用的， 根据有关法律规定修改规划并获批准后，方可办理土地用途转用规划许可。
三、 经济调控措施
培育完善的地产市场，实行土地有偿使用，逐步建立盘活存量，控制非农建设用地增量的用地约束机制；非农业建设占用耕地，要按《中华人民共和国土 地管理法》的规定，足额收缴耕地开垦费和新增建设用地有偿使用费；区、乡（镇）政府要按照“取之于土、用之于土”的原则，利用各种土地收益建立土地利用专 项基金，用于耕地保护、土地整理、土地复垦和土地开发，并向重点区域倾斜。
四、 社会监督措施
逐步建立和完善规划听证、公众参与及公示制度，明确规划程序中公众的职责与权益、参与的渠道与途径，通过集思广益，比较准确地表达社会需求，调整土地利用的整体利益和个体利益，减少决策失误。
五、 科技管理措施
加强地理信息系统(GIS)、遥感系统(RS)、全球定位系统(GPS)以及土地管理信息系统（LIS）等现代科技 手段在土地资源管理中的广泛运用，逐步建立土地利用规划实施、耕地保护、土地市场以及建设用地扩张的动态监测体系；提高乡级规划人员的素质，推广先进技术 和方法的应用，扩展动态监测的内容，建立动态监测的管理制度；加快规划数据库和规划管理信息系统的建设，建立统一的网络管理体系；要加强规划机构资质建 设。
 

第十五章 附则

本规划由文本、说明、附表和图件四部分组成。
本规划由南岳区人民政府解释并组织实施。
本规划自批准之日起生效。

附 表

附表1 南岳区土地利用规划主要控制指标表
附表2南岳区土地利用现状表（2005年）
附表3南岳区（乡、镇）土地利用现状表（2005年）
附表4南岳区土地利用规划结构调整表
附表5南岳区2020年土地用途分区面积表
附表6南岳区2006-2020年耕地保有量规划平衡表
附表7南岳区2020年建设用地空间管制面积表
附表8南岳区2006-2020年各乡镇规划主要控制指标表
附表9南岳区2006-2020年重点建设项目用地规划表
附表10南岳区2006-2020年旅游开发与服务设施建设重点项目表
附表11南岳区2006-2020年土地整理复垦开发重点项目表
附表12南岳区规划期间各类用地平衡表
 
 
 
 
 

附表1  南岳区土地利用规划主要控制指标表

                                                    单位：公顷、平方米 / 人
主要调控指标
2005年
2010年
2020年
指标属性
总 量 指 标
耕地保有量
1967
1833
1747
约束性
基本农田保护面积
——
957
约束性
园地面积
180
190
200
预期性
林地面积
11701
11801
11851
预期性
建设用地总规模
1192
1327
1588
预期性
城乡建设用地规模
966
1056
1265
约束性
城镇工矿用地规模
540
685
958
预期性
增
量
指
标
新增建设用地总量
——
140
468
预期性
新增建设占用农用地规模
——
120
354
预期性
新增建设占用耕地规模
——
60
180
约束性
整理复垦开发补充耕地规模
——
24
74
约束性
效益指标
人均城镇工矿用地规模
128
115
105
约束性

附表2  南岳区土地利用现状表（2005年）

                                           单位：公顷、 %
土地利用类型
面积
比重
农
用
地
耕地
1967
10.98
园地
180
1.00
林地
11701
65.32
其他农用地
1064
5.94
农用地小计
14912
83.25
建
设
用
地
城乡
建设
用地
建制镇
533
2.98
农村居民点
427
2.38
采矿用地
3
0.02
独立建设用地
3
0.02
交通
水利
用地
公路用地
68
0.38
水库水面
37
0.21
水工建筑物
10
0.06
其他建
设用地
风景名胜用地
38
0.21
特殊用地
73
0.41
建设用地小计
1192
6.65
其
他
用
地
水域
117
0.65
自然保留地
1692
9.45
其他土地小计
1809
10.10
总面积
17913
7766
 

附表3  南岳区（乡、镇）土地利用现状表（2005年）

                                                                                                 单位：公顷
行政区
南岳区
南岳镇
岳林乡
拜殿乡
龙凤乡
南岳林场
树木园
园艺场
农
用
地
耕地
1967
1549
160
103
134
9
12
0
园地
180
65
1
0
1
111
2
0
林地
11701
3137
1503
1358
1149
4034
520
0
其他农用地
1064
635
163
105
129
15
17
0
农用地小计
14912
5386
1827
1566
1413
4169
551
0
建
设
用
地
城乡
建设
用地
建制镇
533
514
0
0
0
7
1
11
农村居民点
427
333
42
24
16
7
5
0
采矿用地
3
3
0
0
0
0
0
0
独立建设用地
3
2
0
0
0
0
0
0
交通
水利
用地
公路用地
68
47
3
1
0
14
3
0
水库水面
37
22
0
4
4
0
6
0
水工建筑物
10
7
0
1
1
0
1
0
其他建
设用地
风景名胜用地
38
19
0
0
0
15
5
0
特殊用地
73
68
0
0
0
3
2
0
建设用地小计
1192
1016
45
30
22
46
24
11
其
他
用
地
水域
117
86
7
11
11
1
1
0
自然保留地
1692
1278
23
31
100
212
48
0
其他土地小计
1809
1364
30
42
111
212
50
0
总面积
17913
7766
1901
1637
1546
4427
624
11
 
 

附表4  南岳区土地利用规划结构调整表

                                                                                                           单位：公顷、 %
地  类
2005年(1)
增减(2)-(1)
2010年(2)
增减(3)-(2)
2020年(3)
增减(3)-(1)
面积
比重
面积
比重
面积
比重
土地总面积
17913
100.00
0
17913
100.00
0
17913
100.00
0
农用地
耕地
1967
10.98
-134
1833
10.23
-86
1747
9.75
-220
园地
180
1.00
10
190
1.06
10
200
1.12
20
林地
11701
65.32
15
11716
65.41
35
11751
65.6
50
其他农用地
1064
5.94
-60
1004
5.60
-80
924
5.16
-140
农用地合计
14912
83.25
-169
14743
82.30
-121
14622
81.63
-290
建设用地
城乡建设用地
建制镇
533
2.98
142
675
3.77
357
1032
5.76
499
农村居民点
427
2.38
-52
375
2.10
-68
307
1.71
-120
采矿及其他独立
建设用地
6
0.03
0
6
0.03
20
26
0.15
20
小计
966
5.39
90
1056
5.9
309
1365
7.62
399
交通水利用地
交通用地
68
0.38
25
93
0.52
23
116
0.65
48
  水利用地
47
0.26
10
57
0.32
2
59
0.33
12
小计
115
0.64
35
150
0.84
25
175
0.98
60
其他建设用地
风景名胜设施用地
38
0.21
10
46
0.26
22
68
0.38
30
特殊用地
73
0.41
2
75
0.42
5
80
0.45
7
小计
111
0.62
10
121
0.68
27
148
0.83
37
建设用地合计
1192
6.65
135
1327
7.41
361
1688
9.42
496
其他土地
水域
117
0.65
-7
110
0.61
-5
105
0.59
12
自然保留地
1692
9.45
-69
1623
9.06
-125
1498
8.36
194
其他土地合计
1809
10.10
-76
1733
9.67
-130
1603
8.95
-206
                           

附表5  南岳区2020年土地用途分区面积表

单位：公顷、 %
乡镇名称
风景旅游
用地区
自然与文化遗产保护区
城镇村
建设用地区
独立工矿区
基本农田保护区
林业用地区
一般农地区
南岳镇
916
680
1424
20
1287
1959
897
岳林乡
146
189
31
3
28
1106
241
拜殿乡
214
181
11
3
23
1013
105
龙凤乡
477
238
19
0
88
512
144
南岳林场
2278
1616
7
0
0
436
0
树木园
53
380
1
0
0
176
14
合计
4084
3284
1493
26
1426
5202
1401
比例
22.80
18.33%
8.33
0.15
7.97
29.04
7.82
 

附表6  南岳区2006-2020年耕地增减平衡表

                                                                                              单位：公顷
规划阶段
基期
耕地
面积
规划期间补充耕地
规划期间减少耕地
规划期间
净增减
（+）（-）
规划期末
耕地保有量
增加
合计
土地
整理
土地
复垦
土地
开发
减少
合计
建设
占用
生态
退耕
灾
毁
其
他
2006-2010年
1967
24
13
1
10
158
60
87
5
6
-134
1833
2011-2020年
1833
50
20
5
15
136
120
——
8
8
-86
1747
2006-2020年
1967
74
33
6
35
294
180
87
10
4
-220
1747

附表7  南岳区2020年建设用地空间管制面积表

                                                                      单位：公顷、 %
管制类型
南岳镇
岳林乡
拜殿乡
龙凤乡
南岳林场
树木园
合计
比例
允许建设区
1444
31
11
19
7
0.7
1365
7.62
有条件建设区
132
——
——
——
——
——
132
0.74
限制建设区
5460
1681
1452
1283
2804
243
13072
72.97
禁止建设区
730
189
185
244
1616
380
3344
18.67
 
 
 
 

附表8  南岳区2006-2020年各乡镇规划主要控制指标表

                                                                                                                       单位：公顷
时  间
南岳镇
岳林乡
拜殿乡
龙凤乡
南岳林场
树木园
合计
2010
2020
2010
2020
2010
2020
2010
2020
2010
2020
2010
2020
2010
2020
农用地指标
耕地保有量
1451.96
1377.07
140.28
139.98
100.26
95.49
120.80
115.09
8.49
8.12
11.28
10.80
1833.00
1747.00
基本农田
756.52
67.95
57.77
74.76
0.00
0.00
957.00
园地
69.29
79.29
6.20
0.05
0.87
111.69
1.90
190.00
200.00
林地
3176.94
1512.56
1367.83
1158.81
4064.38
4114.38
520.43
11800.95
11850.95
建设用地指标
　
建设占用耕地
57.19
145.00
0.83
15.50
0.97
8.50
0.21
8.50
0.55
1.00
0.24
0.89
59.99
179.39
补充耕地规模
21.02
57.76
2.29
9.50
1.34
3.05
0.07
4.46
0.00
0.00
0.00
0.00
24.72
74.77
建设用地总量
1156.65
1499.99
50.30
55.40
30.51
36.79
23.21
30.60
44.94
45.09
22.24
20.08
1326.85
1687.95
城乡建设用地
957.13
1258.08
40.42
45.42
22.79
23.79
15.82
15.82
14.45
14.45
6.87
6.87
1057.48
1364.43
城镇工矿用地
675.00
1045.19
2.33
5.33
0.00
0.00
0.00
0.00
6.08
6.08
1.45
1.45
684.86
1058.05
交通水利用地
115.00
137.00
5.85
6.07
4.71
6.02
3.26
3.96
15.00
15.00
6.81
6.81
150.63
174.86
 
 
 
 
 

附表9  南岳区2006-2020年重点建设项目用地规划表

                                                                                                    单位：公顷
项目
类型
项目名称
建设性质
(新、续、扩建)
建设年限
项目
用地规模
位置
交通
衡岳高速(南岳段)
新建
2006-2015
25
烧田村、谭家桥村
双南高速（南岳段）
新建
2010-2015
13
光明村、烧田村、新村
衡岳高速坪上互通至方广路连接线
新建
2010-2015
8
南岳镇
武广高速铁路连接线
新建
2010-2015
16
岳东村、红光村
改造提升南马公路
扩建
2010-2015
12
岳林乡
改造提升南水路
扩建
2010-2015
12
岳东村、黄竹村、水濂村
改造提升X042
扩建
2010-2020
10
樟树桥、枫木桥
岳东客运站
新建
2006-2010
3
南岳镇
金月货运站
新建
2010-2015
4.5
南岳镇
水利
南岳兴隆水库
新建
2007-2008
20
南岳镇
城镇景观河道
新建
2010-2020
8
南岳镇
电力
35KV水濂变电站
扩建
2006-2010
0.2
黄竹桥南水路以北
110KV园区变电站
扩建
2010-2020
1.5
南岳镇
110KV省干院变电站
改建
2010-2015
1.5
南岳镇
10KV开闭所
新建
2010-2015
0.1
南岳镇
环保
南岳污水处理厂
新建
2007-2008
3
红星村
烧田垃圾中转站
新建
2007-2008
5
烧田村茶子圮
南岳区环境监测站
新建
2009-2010
0.5
南岳镇
其他
南岳民营经济聚集区
新建
2006-2015
228
南岳镇
天子山生态公园
新建
2010-2015
60
南岳镇
湖南旅游学院
新建
2010-2020
100
南岳镇红光村
南岳国际生态旅游酒店
新建
2010-2020
南岳镇红光村
水帘洞景区开发项目
新建
2010-2020
南岳镇水濂村
合计
——
——
——
531.3
——

附表10 南岳区2006-2020年旅游开发与服务设施建设重点项目表

                                                                                                 
项目名称
建设性质
坐落位置
起止年限
东西涧滨水景观带
新建
古镇景区
2010-2019
南岳心愿酒店
新建
古镇景区
2014-2019
禅意社
新建
古镇景区
2014-2019
世界禅文化高端论坛永久性会址
新建
古镇景区
2014-2019
南岳书院
新建
古镇景区
2014-2019
方广寺
改建
方广寺景区
2010-2014
二贤祠
改建
方广寺景区
2010-2014
慧海纪念堂
新建
方广寺景区
2014-2019
十方紫盖寺
改建
方广寺景区
2010-2014
续梦庵
新建
方广寺景区
2014-2019
广济寺
改建
禹王城景区
2010-2014
禹王城遗址公园
新建
禹王城景区
2014-2019
止观溪
新建
止观溪景区
2010-2015
水公园
新建
水帘洞景区
2008-2010
银星码头
新建
水帘洞景区
2014-2019
福寿度假村
新建
水帘洞景区
2008-2010
福寿养身酒店
新建
水帘洞景区
2010-2011
滨湖养生社区
新建
水帘洞景区
2015-2020
国际静心区
新建
水帘洞景区
2010-2015

附表11 南岳区2006-2020年土地整理复垦开发重点项目表

                                                                             单位：公顷
项目编号
项目名称
项目类型
项目所在
乡镇村
项目规模
净增加耕地
建设年限
01
观音村土地开发
土地开发
拜殿乡观音村
2.60
1.70
2006-2010
02
龙潭村土地开发
土地开发
拜殿乡龙潭村
3.20
2.30
2006-2010
03
观音村村庄整理
村庄整理
拜殿乡观音村
2.50
1.80
2006-2010
04
泗塘村村庄整理
村庄整理
南岳镇泗塘村
3.60
2.50
2006-2010
05
红光村庄整理
村庄整理
南岳镇红光村
4.50
3.20
2011-2020
06
烧田村土地复垦
土地复垦
南岳镇烧田村
1.00
0.75
2006-2010
07
枫木桥村庄整理
村庄整理
南岳镇枫木桥村
3.20
2.20
2011-2020
08
黄竹村土地复垦
土地复垦
南岳镇黄竹村
1.50
1.13
2011-2020
09
樟树桥村庄整理
村庄整理
南岳镇樟树桥村
3.00
2.20
2011-2020
10
紫峰村庄整理
村庄整理
南岳镇紫锋村
2.00
1.42
2011-2020
11
延寿村庄整理
村庄整理
南岳镇延寿村
1.00
0.75
2006-2010
12
白龙村庄整理
村庄整理
南岳镇白龙村
1.00
0.75
2006-2010
13
水濂村土地开发
土地开发
南岳镇水濂村
3.60
2.80
2011-2020
14
水口村土地开发
土地开发
龙凤乡水口村
4.00
3.10
2011-2020
15
红旗村土地开发
土地开发
龙凤乡红旗村
4.60
3.60
2011-2020
16
观音村耕地整理
农用地整理
拜殿乡观音村
61.67
1.85
2006-2010
17
红星村耕地整理
农用地整理
南岳镇红星村
44.00
1.32
2006-2010
18
荆田村耕地整理
农用地整理
南岳镇荆田村
71.67
2.15
2011-2020
19
红旗村耕地整理
农用地整理
龙凤乡红旗村
56.67
1.70
2011-2020
20
樟树桥村耕地整理
农用地整理
南岳镇樟树桥村
60.67
1.82
2011-2020
21
荆田村土地开发
土地开发
南岳镇荆田村
12.68
11.73
2009
22
水濂村土地开发
土地开发
南岳镇水濂村
4.58
4.03
2010-1015
23
双田村土地整理
农用地整理
南岳镇双田村
97.33
12.96
2008-2015
24
岳林村土地整理
村庄整理
岳林乡岳林村
3.50
2.2
2010-2015
合计
——
——
——
454.07
69.96
——

附表12 南岳区规划期间各类用地平衡表              

地类
规划
基期
面积
 
规划期间调整至其他地类
 
期内
减少
 
期内
增加
净增减
规划
目标年
面积
 
农用地
建设用地
其他土地
小计
耕地
园地
林地
其他
农用地
小计
建制镇
农村
居民点
采矿和其他独立建设用地
交通用地
水利设施用地
其他建设用地
小计
水域
自然保留地
土地总面积
17913.00
14912.00
1967.00
180.00
11701.00
1064.00
1192.00
533.00
427.00
6.00
68.00
47.00
111.00
1809.00
117.00
1692.00
946.33
946.33
0.00
17913.00
农
用
地
 
 
小计
14912.00
132.07
22.00
19.57
90.50
0.00
353.95
271.40
23.98
0.96
34.53
7.96
15.12
30.20
3.94
26.26
516.22
326.22
-190.00
14722.00
耕地
1967.00
96.16
0.00
9.16
87.00
0.00
179.84
133.64
12.50
0.00
22.98
3.96
6.76
18.00
2.37
15.63
294.00
74.00
-220.00
1747.00
园地
180.00
6.14
2.64
0.00
3.50
0.00
29.86
27.14
0.48
0.45
1.73
0.02
0.04
0.00
0.00
0.00
35.05
55.05
20.00
200.00
林地
11701.00
7.52
1.76
5.76
0.00
0.00
96.06
69.91
9.93
0.28
6.91
2.79
6.80
8.70
0.87
7.83
40.67
190.67
150.00
11851.00
其他农用地
1064.00
22.25
17.60
4.65
0.00
0.00
48.19
40.71
1.07
0.23
2.92
1.19
1.51
3.50
0.70
2.80
146.49
6.49
-140.00
924.00
建
设
用
地
 
 
 
 
小计
1192.00
64.05
24.00
5.38
34.67
0.00
113.06
104.62
0.00
0.00
2.24
1.75
4.46
8.40
0.92
7.48
185.51
581.51
396.00
1588.00
建制镇
533.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
419.00
419.00
952.00
农村居民点
427.00
52.66
18.00
4.65
30.01
0.00
107.83
99.38
0.00
0.00
2.24
1.75
4.46
4.62
0.92
3.70
165.11
45.11
-120.00
307.00
采矿和其他独立建设用地
6.00
1.48
1.26
0.00
0.22
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.55
0.00
0.55
2.03
2.03
0.00
6.00
交通用地
68.00
7.21
2.93
0.50
3.78
0.00
5.23
5.23
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.84
0.00
0.84
13.28
61.28
48.00
116.00
水利用地
47.00
2.27
1.51
0.23
0.53
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.67
0.00
0.67
2.94
14.94
12.00
59.00
其他建设用地
111.00
0.43
0.30
0.00
0.13
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
1.72
0.00
1.72
2.15
39.15
37.00
148.00
其他土地
小计
1809.00
130.10
28.00
30.11
65.50
6.49
114.50
42.98
21.13
1.07
24.51
5.23
19.58
0.00
0.00
0.00
244.60
38.60
-206.00
1603.00
水域
117.00
6.23
2.80
0.00
0.00
3.43
10.63
2.55
2.50
0.34
1.72
1.57
1.96
0.00
0.00
0.00
16.86
4.86
-12.00
105.00
自然保留地
1692.00
123.87
25.20
30.11
65.50
3.06
103.87
40.43
18.63
0.73
22.80
3.66
17.62
0.00
0.00
0.00
227.74
33.74
-194.00
1498.00
期内增加
0.00
326.22
74.00
55.05
190.67
6.49
581.51
419.00
45.11
2.03
61.28
14.94
39.15
38.60
4.86
33.74
946.33
946.33
0.00
17913.00
                                                                                                       单位：公顷

南岳区土地利用总体规划
（ 2006-2020 年）
 
说    明
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  南 岳 区 人 民 政 府
  二○一○年五月

 
 

前  言

为了认真贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，进一步加强对土地利用的宏观控制，协调各部门各行业间的用地需求，发挥 土地资源的最大效益，促进土地资源的可持续利用，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据湖南省国土资源厅的统一部署，编制《南岳区土地利用总体规 划（2006-2020年）说明书》。

第一章 区域概况

南岳区是以“五岳独秀”、“文明奥区”、“宗教圣地”、“中华寿岳”、“洞天福地”为主要景观特色，以观光游览、宗教祭祀、文化探源、生态休闲 为主要活动内容的综合性山岳型国家重点风景名胜区，也是以保护珍稀生物为主，同时保护各类植被和其他自然资源，进行资源管理和综合经营利用的孤立山系、亚 热带中山森林生态系统的国家级自然保护区。

第一节 地理区位概况

南岳区位于湖南省中部偏东，衡阳市北部，地处东经112°33′44″至112°46′34″，北纬27°11′29″至27°20′5″之 间，西部与衡阳县毗邻，东、南、北部皆与衡山县接壤。南岳区交通便利，北距长沙市146公里；南距衡阳市51公里，东离衡山火车站仅15公里。107国 道及规划建设中武广高速铁路自西南向东北从区内穿过，直通省会长沙市与衡阳市区。京广铁路、京珠高速傍南岳区东部而过，加强了与粤港地区的联系。南岳区位 于衡阳、湘潭、株洲经济三角区的结合部，既是湖南离广州、香港、澳门较近的风景旅游区，又是湖南向沿海地区和港澳市场开放的重要“窗口”，区位优势十分明 显。

第二节 自然环境概况

南岳区地处衡山山脉中心，地形复杂，以山地、丘陵为主，兼有岗地。全区属中亚热带季风湿润气候，四季分明，常年主导风向为东北风，年平均气温为 17.5℃，无霜期平均为283天，年均降水量山脚为1440毫米，山顶为2045.48毫米。全区土地肥沃，气候湿润，物产丰富。区内生态环境优良，森 林资源丰富，有广济寺、方广寺、藏经殿、龙池、上封寺、水口山、常在庵等原始次生林7处，总面积173公顷，占全区总土地面积的0.95%，占全区林地面 积的1.14%；全区森林覆盖率达76.68%，中心景区森林覆盖率达91%。有松、楠竹等自然植物1200多种、金钱松、摇钱树、银杏等珍贵树种150 多种。

第三节 社会经济概况

2005年末，南岳区辖南岳镇、岳林乡、拜殿乡、龙凤乡4个乡镇及南岳林场、树木园和园艺场；总人口54027人，其中非农人口22406人， 占总人口的41.47%，人口密度302人/平方公里。南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然 保护区， 历史悠久，人文荟萃，是湖湘文化的发祥地，特别是佛教文化，源远流长，远近闻名。全区经济发展以旅游业为支柱产业，配套发展餐饮、住宿、交通、商贸等服务 业。同时坚持旅游带动工业、反哺农业的发展方针，大力发展焚化品、寿文化、宗教文化、旅游工艺、僧道服装等旅游商品加工业；积极促进传统农业向旅游、观 光、生态、高效农业转变，发展席草、花卉苗木、无公害蔬菜、云雾茶、生猪、黑山羊养殖等特色农业。2005年，全区生产总值为7.39亿元，比上年增长 16.7%。其中，第一产业增加值1.73亿元，增长9.5%；第二产业增加值1.27亿元，增长2.2%；第三产业增加值4.95亿元，增长23%。全 区社会固定资产投资2.28亿元，增长15%。人均生产总值11824元。
 

第二章 现行规划实施评价

第一节 规划实施成效

《南岳区土地利用总体规划（1997-2010年）》批准实施以来，在经济社会发展用地需求快速增长、土地供给约束日益加大的形势下，坚持严格的土地管理制度，强化规划的控制和引导，妥善处理保障发展和保护资源的关系，在土地利用和管理方面取得了显著成效：
一、耕地保护得到强化
农用地特别是耕地保护得到强化，非农建设占用耕地规模得到有效控制，为促进粮食安全和农产品的有效供应奠定了资源基 础。1997-2005年南岳区建设用地实际占用耕地98.32公顷，平均每年占用耕地10.92公顷，城镇等各项建设大量圈占土地的势头得到遏制。基本 农田稳定在1583.51公顷，基本农田建设和保护日益严格规范。
二、建设用地节约集约利用水平不断提高
1996-2005年，新增城镇村及工矿用地189.25公顷,年均增长21.03公顷，较好地满足了社会经济发展对建设用地的合理需求；单位建设用地产值由27.38万元/平方公里增加到61.98万元/平方公里，用地效益明显提高。
三、总体上实现了建设占用耕地占补平衡
土地整理复垦和开发力度加大，减缓了耕地下降趋势。南岳是风景旅游区，耕地资源不足，耕地后备资源更是匮乏。为保证 耕地不减少，南岳区严格控制建设用地，努力挖掘新增耕地潜力。从1999年开始连续多年对红星村河流沿岸农田进行土地整理，在龙潭、观音、万福、红光、水 口、枫木桥、莲塘、新村等村进行土地开发，共计新增耕地16.23公顷，开垦的新增耕地质量，均通过验收，符合土地开发整理项目要求，对新增建设用地均采 用先补后占的方式，确保占补平衡的实现。
四、生态环境质量得到改善
国土综合整治稳步推进，生态建设力度不断加大，促进了生态环境质量的改善。严格地贯彻“在开发中保护、在保护中开发”的方针，1997—2005年全区实现生态退耕245.62公顷，提高了生态环境质量，增进了土地生态安全。
五、有序开展城市土地经营，为提高地方政府财政收入做出了贡献
规划实施以来，在土地利用总体规划约束下，南岳区大力推进土地使用权招标、拍卖和挂牌交易，营造公开、公平和公正的土地市场环境。土地出让收益成为政府财政收入的重要组成部分，为支持全区社会经济发展做出了重要贡献。

第二节 规划存在的主要问题

一、耕地和基本农田 布局与经济发展在空间上衔接不够
上一轮规划，在基本农田的布局与耕地保有量指标的分配过程中，未能全面考虑区域社会发展的差异，尤其是南岳城区，耕地与基本农田的布局与城区的合理扩张方向未能有机衔接，从而带来了耕地保护与城镇建设之间的冲突，影响了经济发展。
从核查情况来看，城镇建设用地扩张速度比较接近原规划控制目标，但农村居民点新增速度都远超出了原有规划控制目标，城镇建设用地的拓展并未与农村居民点整理相衔接。一户多宅、空心村现象突出，直接影响了土地的集约与节约利用。
上轮规划的编制时间正处于南岳区经济迅速增长的时期，注重经济发展对土地利用需求的同时却没有高度生态环境保护意识。随着科学发展观、以人为本、理性发展、人与自然的协调发展新理念的倡导，生态环境保护意识必然得到进一步加强和提高。

第三节 对新一轮规划修编的启示

一、增强规划的弹性和应变能力
目前南岳区土地利用规划是按照行政层次，采取“自上而下、上下结合”的办法编制，主要指标层层分解下达，国家级、省级、地（市）级规划是方向 性、政策性的，县级、乡级规划采取指标控制和土地利用分区控制相结合的方法。这种做法基本符合当前南岳区处于体制转型期的实际情况。但由于上级规划对下级 规划严格的指标控制，加上指标偏紧，使得南岳区在规划实施过程中，出现指标不足、规划缺乏弹性等问题。随着市场经济体制的逐步建立，指标控制的办法将越来 越不适应形势。针对这些情况，按照新形势提出的新要求，本轮南岳区土地利用规划采取“上、下双向互动协商”的办法编制，根据本区实际需要，与衡阳市上级规 划充分协调，并以土地利用用途分区控制为主，增强规划的弹性和应变能力。
二、搞好与相关规划的协调与衔接
土地利用总体规划是国家对土地实行用途管制的宏观性指导文件,是合理配置有限土地资源的依据。土地利用总体规划的编制涉及到多部门、多行业，其 政策性和前瞻性很强。为保证能充分发挥土地利用总体规划的作用，必须协调好土地利用总体规划与其他各业规划的关系。以城市总体规划为例，南岳区上轮土地利 用总体规划的编制立足于土地资源现状，遵循“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，特别强调优先保护耕地，对建设用地的供给推行供给制约和引导需求； 《南岳区城市总体规划（2005—2020）》则强调城市发展，从城区用地需求出发，要求将城区“做大”。虽然也强调合理用地和节约用地，但对土地的供给 量考虑不多。实际上近几年来南岳区城区建设用地大多采用外延扩展，其结果造成城市郊外部分优质耕地被占用，而土地利用总体规划则要求将优质土地优先用于农 业发展，城区建设尽量占用非耕地和未利用地。
三、引入公众参与机制，完善规划的编制、听证、审批和公示制度
土地资源及土地利用环境的复杂多样性，土地利用规划编制内容的综合性，土地利用规划实施的社会性，土地使用者目标价值取向的多元性及利益的冲突 性，决定了一个科学合理的土地利用规划不可能由少数专家独立完成，必须是多方参与、共同协作的产物。因此，新一轮土地利用规划必须注意规划组织结构的创 新，从单一的专家规划走向多方有机协作式规划。特别要注意规划编制专家的专业结构，要包含土地科学、城乡规划、人文地理、区域经济、房地产开发、环保生 态、市政工程、灾害防治等不同领域的专家，实现不同背景专家之间的扬长避短与优势互补。同时，规划不能只限于专家和政府之间的交流，要注意借鉴西方国家土 地利用规划编制的成功经验，尽快建立有效的公众参与机制。公众参与土地利用规划可以采用规划过程中的民意调查、规划方案听证会与研讨会、规划成果展示、规 划成果的网上咨询与查询等多种形式来实现。
新一轮土地利用总体规划的编制要加强新闻宣传和舆论监督,增强公众对土地利用规划工作的支持力度和社会对规划的可接受性；要体现人民群众的根本 利益。因此，南岳区本轮规划从编制到实施整个过程，都要严格按照法定程序，增加规划的公开性、透明度，广泛听取各方面意见。要尽快完善规划的编制、审批和 公示制度,对规划实施进行动态监测,完善土地利用的群众监督体系和法律约束机制，使新的规划更切合实际，提高规划的可操作性，有效降低规划落实和执行的难 度。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第三章 规划理念与依据

第一节 规划理念

一、理性发展与合理保护的理念
强调有一个合理的建设用地规模，既严格控制城镇无序扩张、优质农田严重流失、风景旅游资源破坏等一系列资源和环境问题，又满足社会经济发展对建 设用地的合理需求，同时，合理确定基本农田及生态设施用地规模与布局，按照国家级自然保护区和风景名胜区保护的有关要求，按照申报世界自然和文化双遗产的 要求，积极保护生态环境资源和风景旅游资源。
二、精明增长与建设 “ 紧凑城市 ” 的理念
精明增长主张用足城市存量空间，减少盲目扩张；提倡土地的混合利用与紧凑的建筑布局；认为各社区应适合于步行，并提供多样化的交通选择；主张保 护公共空间、农业用地、自然景观及风景资源等；认为引导和增强现有社区的发展与效用，提高已开发土地和基础设施的利用率，能降低城市边缘地区的发展压力。
三、城乡统筹的理念
坚持城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩的原则，在有序引导城镇建设扩张的同时，利用社会主义新农村建设契机，合理拆并农村居民点；协调城乡结合部矛盾，强调乡村景观与城市景观的有机融合及城市功能向乡村的合理扩散，稳步推进农村城镇化，实现城乡一体化发展。
四、有重点的均衡的理念
“有重点的均衡”强调突出重点与全面兼顾的有机结合，一方面优先保障产业增长极和地域增长极用地，另一方面寻求“占”与“保”的均衡点，兼顾非重点地区和非重点产业的用地需求，协调农业用地、建设用地、生态用地之间的比例关系。
五、 “ 生态优先 ” 的理念
“生态优先”的理念强调先行规划生态基础设施，再行安排城镇建设用地，从而使得城市生态基础设施得以延续与发展。在进行城镇建设用地的选择与功 能布局过程中，充分注重“人、地、环”三者之间的和谐发展，充分运用“生态优先”理论及方法的可鉴之处，保护关系我区长远发展的生态用地，重视城镇生态基 础设施建设，保留充足的绿色开敞空间。
六、跨越式发展理念
近年来，南岳区经济发展势头强劲，固定资产投资规模不断扩大，基础设施建设成效显著。中心城区建设步伐不断加快，旧城改造和新区开发都取得重大 突破，城市建设用地面积达到5.33平方公里。2007年4月，大南岳旅游圈紧密合作结盟及联合营销正式启动，南岳区的旅游业发展将面临新的机遇和挑战。 新一轮土地利用总体规划修编必须对我区社会经济跨越式发展提供用地保障。

第二节 规划依据

一、相关法律法规
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城乡规划法》；
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（4）《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；
（5）《基本农田保护条例》；
（6）《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》（湘政发[2005]4号）；
（7）湖南省国土资源厅《关于印发<市县级土地利用总体规划修编前期工作指导意见>的通知》（湘国土资办发[2005]114号）；
（8）湖南省国土资源厅《关于市县级土地利用总体规划大纲主要内容的通知》（湘国土资办发[2005]151号）；
（9）湖南省国土资源厅《关于<印发规范市县级土地利用总体规划编制工作程序的意见>的通知》（湘国土资办发[2006]66号）；
（10）湖南省国土资源厅《关于印发<市县级土地利用总体规划大纲评审办法>的通知》（湘国土资办发[2006]92号）。
二、相关规范标准
（1）《湖南省新农村建设村庄布局规划导则》（试行稿）；
（2）《湖南省新农村建设村庄整治建设规划导则》（试行稿）；
（3）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；
（4）《镇规划标准》（GB50188－2007）；
（5）全国土地分类标准（过渡期间适用）。
三、上级土地利用规划成果
（1）《中华人民共和国土地利用总体规划纲要》（2006-2020年）；
（2）《湖南省土地利用总体规划》（2006-2020年）；
（3）《衡阳市土地利用总体规划》（2006-2020年）；
四、相关规划成果
（1）《衡阳市城市总体规划（2006-2020）》；
（2）《衡阳市城镇体系规划（2002-2020）》；
（3）《南岳区土地利用总体规划（1997-2010）》；
（4）《南岳区土地开发整理规划（2001-2010）》；
（5）《衡阳市经济和社会发展”十一五”规划》；
（6）《南岳区经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
（7）《南岳区城市总体规划（2005-2020）》；
（8）《南岳衡山旅游发展总体规划（2005－2020）》；
（9）《湖南省南岳衡山风景名胜区保护条例》；
（10）《南岳衡山风景名胜区总体规划（2003－2020）》；
（11）《南岳衡山风景名胜区核心景区环境整治规划》；
（12）南岳区各乡（镇）土地利用总体规划（1997-2010）及土地开发整理规划、各用地部门专项规划。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第四章 规划编制技术路线与工作过程

第一节 规划编制技术路线

以土地经济学理论和土地利用总体规划理论为指导，以规划编制原则、依据及理念为基础，深入分析南岳区土地利用现状与潜力、土地供给与需求、社会 经济发展与土地生态安全之间的相互关系，坚持实地考察与室内分析相互配合、综合研究与专题研究互为补充、政府宏观调控与民众参与彼此协调，拟订技术路线如 图4-1所示。

第二节 规划编制技术方法

为提高规划的科学性和创新性，在总结上轮规划经验的基础上，采用常规手段与计算机技术、定性分析与定量分析相结合的方法进行研究。采用的主要方 法包括：系统分析法、动态与静态分析相结合的方法、宏观与微观分析相结合的方法、定性与定量分析相结合的方法、“3S”技术支持下的空间分析和制图方法、 参与式规划方法等。
一、系统分析方法
把土地看作是一个开放的、复杂的巨系统，用系统的观点去处理土地利用问题、用系统分析的方法进行规划，对整个地域的土地及其内部各类用地类型之 间的关系进行整合与重组，协调各部门用地矛盾，处理好母系统与子系统、子系统与子系统之间的关系，同时还要处理好系统与环境的关系，保证经济效益、社会效 益、生态效益的高度统一。
二、静态与动态分析相结合的方法
静态分析与动态分析两者互为前提，互相补充。土地利用本身具有静态和动态两重特性，土地利用规划又是对未来发展过程及达到目标状态的描述，它与 社会经济环境的变化紧密相关。所以，运用静态、动态分析相结合的方法，可以辩证的、联系的观点看问题，既顾及当前效益，又顾及长远发展。
三、宏观与微观分析相结合的方法
宏观分析是从国民经济整体上研究土地利用，在较大范围内研究土地利用及其制约因素之间的关系。微观分析则是以局部地区或用地单位为研究对象，从局部上研究土地利用及其制约因素之间的关系。两者相互补充、相互依存，前者是后者的前提，后者是前者的继续和落实。
四、定性与定量分析相结合的方法
定性与定量结合、常规方法与新技术手段方法结合，充分利用新科学、新技术，以定量分析为决策依据，使土地利用规划更加科学化。定性分析方法有部门协调法、专家意见法等；定量分析方法有时间序列预测、回归分析、相关分析、灰色系统分析、线性规划等。
五、 “3S” 技术支持下的空间分析与制图方法
一方面，引用土地利用/覆被研究的相关理论，通过GIS软件对土地利用结构与空间布局进行空间分析，研究土地利用空间特征。另一方面，运用图形软件将规划方案转绘到土地利用现状图上，并对图件进行空间分析和处理。
六、参与式规划方法
借鉴西方国家土地利用规划编制的成功经验，建立有效的公众参与机制，采用重视群众参与的参与式规划方法，通过民意调查、规划方案听证会与研讨会、规划成果展示、规划成果的网上咨询与查询等形式来实现。

 

四查清四对照
土地利用现状数据确认
土地利用更新调查
上轮土地利用总体规划实施评价
土地利用与区域经济发展研究
城乡建设用地结构和布局优化研究
耕地和基本农田保护研究
 
土地集约与节约利用研究
旅游资源开发对土地利用的影响研究
协调土地利用与生态环境建设研究
农村居民点用地规模和布局优化研究
历史数据及数据库分析
GIS空间分析
数理统计分析
专题研究综合报告
初步方案
“十一五”规划
城市总体规划（2005－2020）
南岳衡山旅游发展
总体规划（2005－2020）
南岳衡山风景名胜区
总体规划（2003－2020）
部门发展规划
征求意见、公众参与
专家评审
文本
说明书
图件
图 4-1  南岳区土地利用总体规划编制的技术路线
风景资源保护研究
 

第三节 规划编制工作过程

一、前期准备 （ 2005 年 10 月～ 2006 年 11 月）
制定工作方案、技术方案，落实工作经费，成立规划修编领导小组和办公室；确定湖南师范大学资源与环境科学学院为本轮规划修编技术承担单位；召开规划修编工作动员会议，部署工作任务，明确工作责任。
二、上一轮规划实施评价 与专题研究（ 2006 年 11 月～ 2007 年 9 月）
回顾上轮规划内容和批准实施以来的修改调整情况，评价规划实施进展；对照经济社会发展，评价规划实施成效，总结规划实施中存在的重大问题，提出规划修编的重点与方向。
收集规划修编基础资料和部门资料，组织开展实地调研，并根据国土资源部和省国土资源厅的要求，开展“四查清、四对照”工作，校核规划修编基础数据。
从南岳区实际出发，深入研究土地利用战略、土地利用与区域经济社会协调发展、耕地与基本农田保护、建设用地节约与集约利用、休闲观光农业发展对 土地利用的影响、土地利用与生态环境建设协调、城乡建设用地结构与布局优化、规划实施保障措施等土地利用的重大问题。2007年9月，专题研究成果通过湖 南省国土资源厅评审验收。
三、大纲 编写与论证（ 2007 年 9 月 -2007 年 12 月）
四、成果编制 与评审（ 2008 年 1 月 -2009 年 10 月）
根据规划大纲和批复意见，深化规划研究，完善规划内容，根据衡阳市下达南岳区指标，按照2009年国土资厅发[2009]10号文件、湘国土规 办发[2009]15号文件和国土资厅发[2009]51号文件的有关要求，编制规划文本、说明和图件，并提交衡阳市人民政府审查。
六、规划成果公示 与报批（ 2009 年 11 月）
规划成果编制基本完成后，在社会公共媒体上公布，充分征求并吸纳社会各界特别是相关权利人的意见，修改完善形成最终成果。并按照《土地利用总体规划编制审查办法》规定的程序，报衡阳市人民政府审查批准。
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第五章 规划基础数据与资料来源

第一节 社会经济数据来源

编制规划和专题研究所需的农业、林业、气象、生态、土壤、地貌、城乡建设、工矿、交通、水利等专项资料和历年国民经济统计资料（包括人口），以及国民经济发展计划、规划、社会经济发展战略等综合资料均来自政府和各部门，提供资料、数据全面可靠。
①有关国民经济资料，采用2005年统计部门的数据；
②有关各类资源数量，依据各个职能部门的调查数据；
③有关自然条件方面的资料，采用公认的数据。

第二节 规划基数的采用

以2005年湖南省国土资源厅核准的土地利用现状数据为基础，按《市县乡级土地利用总体规划编制指导意见》（国土资厅发〔2009〕51号）确定的土地利用规划分类体系和转换方法进行转换，形成土地利用规划基数。
根据国土资源厅最新要求，本轮规划基数分类体系采用三级分类。其中，一级类3个，为农用地、建设用地、其他土地；二级类10个，为耕地、园地、 林地、牧草地、其他农用地，城乡建设用地、交通水利用地、其他建设用地，水域、自然保留地；三级类33个。确认数据所采用的规划基数分类体系如图4-2所 示；土地利用现状分类（过渡期）体系与规划基数分类体系之间的转换关系如图4-3所示。
 

 

荒草地
盐碱地
沙地
裸地
其他未利用土地
铁路用地
公路用地
机场用地
港口码头用地
管道运输用地
水库水面
水工建筑用地
风景名胜设施
特殊用地
盐田
园地
其他
农用地
草地
林地
耕地
城乡建设用地
交通水利用地
其他建设用地
水域
自然
保留地
城市
建制镇
农村居民点
采矿用地
独立建设用地地
设施农用地
农村道路
坑塘水面
农田水利用地
田坎
水田
水浇地
旱地
河流水面
湖泊水面
冰川及永久积雪
滩涂
沼泽地
农用地
建设用地
 
其他土地
 

 
图 4-2   规划基数分类体系图
 
 
 
 

 
 
 
 

 

土地现状分类（过渡期）
 
 
农用地-1
耕地-11
园地-12
林地-13
其他
农用地-15
草地-14
耕地-11
园地-12
林地-13
其他
农用地-15
草地-14
农用地
交通水利用地-22
其他
建设用地-23
城市-201
建制镇-202
建设用地-2
城乡建设
用地-21
建设用地-2
独立工矿-204
交通运输用地-26
水利设施用地-27
特殊用地-206
盐田-205
规划基数分类
农村居民点-203

图 4-3 规划基数分类与土地现状分类（过渡期）转换关系对应图
 
 

 

 

其他土地-3
规划基数分类
土地现状分类
（过渡期）
自然保留地-32
河流水面-201
未利用地-3
湖泊水面-322
冰川及永久积雪-325
苇地-323
沼泽地-313
荒草地-311
盐碱地-312
沙地-314
裸土地-315
水域-31
滩涂-324
裸岩石砾地-316
其他未利用土地-317
 
续图 4-3  规划基数分类与土地现状分类（过渡期）转换关系对应图
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第六章 土地利用重大影响因素分析

第一节“泛珠三角”经济圈建设

随着经济全球化和区域经济一体化趋势的日益深化，合作与发展已成为当今世界的主流。2003 年以来，紧邻湖南的广东省提出了“泛珠三角”区域协调发展战略，将广东、广西、海南、福建、江西、湖南、四川、贵州、云南和香港、澳门组合成“9+2”模 式的泛珠江三角经济圈。泛珠江三角经济圈的建立，有利于整合资源，发挥优势，优化结构，形成强大经济合力，并实现多赢。加快产业结构调整是南岳区融入“泛 珠三角”经济圈的重要切入点，现代服务业是南岳区产业结构调整的重要内容。在今后的发展中，本区将继续改造提升商贸、餐饮等传统服务业；发挥地域优势，推 动旅游资源整合，提升旅游整体水平和旅游品牌，将其建成粤港澳的“后花园”和“休闲地”，为此，我们必须做好用地上的准备。

第二节 湘南开发与“３＋５”城市群建设

21世纪是全球经济一体化的世纪，区域一体化是全球一体化的前奏，是实现地区协调发展的现实途径。湘南地处我国长江经济带与华南经济圈的结合 部，交通便利，资源丰富，是湖南省区域经济中的一个重要板块，是承接“珠三角”产业转移、接受粤港澳经济辐射的重要基地。在国家实施中部崛起战略和湖南省 主动融入“泛珠三角”的战略决策的大背景下，湘南实际已经成为湖南省内与长株潭、大湘西、环洞庭经济圈比肩而立的一个新兴经济圈，成为湖南区域经济的重要 部分。在开发湘南、推动湘南地区经济社会发展过程中，旅游业扮演着十分重要的角色，“拜”文化（即宗教文化）成为该区的一大亮点。南岳区美丽的自然风光与 始祖宗教文化、传统儒教文化、本土道教文化、中外交融的佛教文化等宗教文化相互融汇，展现出神秘而博大的文化景观，湘南的开发为南岳旅游业的发展提供了更 好的契机，同时也对旅游用地提出了新的要求。
“3+5”城市群作为湖南省今后重点培养的增长极，其发展势必会对周边地区产生重大的影响。南岳区是“3+5”城市群发挥辐射、带动作用的重要 节点，“3+5”城市群的建设尤其是衡阳市的发展和壮大必将对南岳区各个方面产生重大影响：其一，城市群发展需要从周围的点就近获得发展所需的资源、要 素，客观上能够释放南岳区所蕴藏的经济增长潜力，使其在向增长极提供资源和要素的同时增加了经济收益；其二，在开发南岳区市场时也给南岳区输送了发展所需 的生产资料和相应的生产技术，带去了新的信息、新的观念，提高了其发展能力，刺激了其发展欲望，带来了发展的机会；其三，伴随着经济联系的增强，南岳区与 周边城市的社会联系也会密切起来，从而带动和促进南岳地区的发展。

第三节 衡阳市“西南云大”发展战略

为了加快推进衡阳市县、城乡经济一体化发展，增强和提升衡阳市的综合竞争力，衡阳市突破行政区划局限，提出了建设以衡阳市中心城区为核心，以西 渡镇、南岳镇、云集镇、大浦镇为重要支点的“西南云大”半小时经济圈战略构想。南岳区应积极融入“西南云大”发展战略，明确区域职能分工，在现有旅游产业 的基础上，兴建旅游工艺品生产基地，发展特色文化、餐饮、娱乐产业并打造绿色生态观光旅游长廊，这将对南岳区土中心城区地利用结构与布局产生重大影响。

第四节 南岳区经济社会发展战略转型

“十五”期间，南岳区以调整经济结构为发展主线，加大投资，优化结构，采取切实有效的措施，全面加快旅游“龙头”产业发展，在经济良好发展的同 时，三次产业结构中第一产业和第二产业的结构持续下降，第三产业的比重不断上升，经济结构不断优化，现代旅游业的步伐已经启动，小康社会的建设取得明显成 效。
为进一步促进经济的飞速发展，“十一五”期间，南岳区将全面落实科学发展观，以拓城提质为主线，以壮大服务经济为重点，突出抓好重点项目及基础 设施建设，全面构建和谐社会。继续深化结构调整，强力发展区域经济，加快农业现代化进程，推进产业化经营；以园区建设为依托，大力开发旅游产品和高科技产 品，以科技产业化促进工业化；继续依托本地资源，重点发展旅游商品加工业、农产品深加工、商贸流通、金融保险、房地产等产业；打造旅游精品服务，以旅游服 务业为重点，加快发展第三产业；同时，实行以中心城镇为基础，通过产业和技术的区域转移与扩散，辐射带动周边地区的发展，最终形成多层次的城镇空间结构。 新的发展战略的提出，将新城建设、现代服务业发展以及生态保护推到了一个新的高度，建设用地的拓展方向、重点行业的用地安排以及生态用地的保护力度等对土 地利用的结构和空间布局产生重大的影响。

第五节 大南岳旅游圈建设及申报世界自然和文化双遗产

当前世界旅游业竞争日益激烈，旅游业区域联合发展已成为一种现实趋势。大旅游走向大融合，竞争与合作相互渗透，以区域联合、概念整合、资本融合 为主导的多种形式的品牌联盟势不可挡，苏浙沪、粤港澳、滇川藏等全国各地联手发展大旅游风起云涌，共推精品旅游线路层出不穷。在这种背景下，建设大南岳旅 游圈的构想应运而生，并且于2007年4月，大南岳旅游圈紧密合作结盟及联合营销正式启动。按照其构想，以八百里衡山为主线，突出名山、名水、名人、名城 的特色，有利于把衡阳的南岳衡山、长沙的岳麓山、湘潭的韶山、株洲的炎陵、娄底的曾国藩故居以及湘江等优势资源很好地整合起来，促进旅游共同发展。在这五 市之间，可以互推旅游产品、线路，互送旅游客源，共办大型主题旅游活动，共筹重大旅游营销战略等等，实现五市旅游资源整合，客源共享。这为南岳区旅游业的 发展带来了新的机遇与挑战，全区在大南岳旅游圈中发挥着旅游增长极的作用，大南岳旅游圈不仅有利于展示衡山深厚的文化底蕴、塑造“五岳独秀”的良好形象， 而且将大大促进南岳区乃至整个湖南省旅游产业的健康发展。
目前，南岳区正在以申报世界自然和文化双遗产为切入点，大力推进核心景区综合整治，这将有利于其“龙 头”作用的充分发挥。南岳区作为中华“五岳名山”之一，是首批国家重点风景名胜区、全国首批5A级旅游景区和国家级自然保护区，旅游资源丰富，且具有较好 的区位优势、生态优势及人文优势。根据《衡阳市城市总体规划（2002-2020）》，“南岳—开云—新塘”组团将作为除衡阳市中心城区之外首要发展的Ⅱ 级城镇。随着大南岳旅游圈建设的不断完善，以及旅游重点线路与跨省旅游线路的组合，游客数量将会快速增加，再加上申报世界自然和文化双遗产的影响，游客来 源也将由省内外、国内外扩展到全世界，而现有的旅游配套服务设施的承载力是有限的，远远不能满足游客的需求，所以在规划期内，此部分设施用地将会大量增 加，这将会对南岳区建设用地的结构和布局产生巨大的影响。

第六节 南岳区城市建设用地的扩张趋势

城镇化是现代化的必然趋势，目前南岳区城镇化水平已达到57.10%，进入了飞速发展阶段，城镇用地的空间扩展已成为土地利用变化的主要特征， 研究南岳区城市拓展的方向与速度，对于研究南岳区今后的土地利用方向至关重要。通过研究发现，由于自然地理环境、人口与经济发展、交通设施建设、规划与区 域发展战略引导、体制与制度创新等因素的综合影响，1996－2005年间，南岳区城乡建设用地扩张的速度稳步加快，城市用地扩张人口弹性指数与经济弹性 指数向合理化方向发展；在空间上经历了一个由单一的外部空间扩展向外部空间扩展与内部填充相结合的转变；第三产业的迅速发展对其城镇建设用地扩展启动作用 明显。第三产业的快速增长为居民提供了更多的就业机会，增加了人们的收入和住房需求，进一步加快了城镇房地产的发展，促进了城市建设用地的拓展。
根据《南岳城市总体规划（2005-2020）》，城区将围绕“一核三区”的格局发展。一核即指天子山生态公园，为整个城市的生态核，三区是指 古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区。南岳区城市空间拓展的方向为“南移东拓西延”，即主要向南发展，适当东拓，远景主要向 东。

第七节 区域整合发展的客观要求

南岳区近十年来经济发展较快，旅游业旺盛，城镇建设迅速，但由于地域狭小，四面被衡山县包围，没有独立交通出口，很多地方要受到行政区域分割制 约，发展空间和辐射面有限，不利于旅游业的发展壮大。考虑到行政区划调整对城市发展空间的影响，在今后一段时间内，有可能将衡山、衡东、南岳三地进行整 合，发展壮大整个地域经济。南岳区在该地域中经济最为突出，其城市核心区的地位将逐步凸现，城市拓展的速度将进一步提高。城市拓展的同时，土地用途与空间 的置换尤其是农用地向非农用地的转化将频频发生，开发建设对耕地与基本农田以及生态用地的破坏将进入白热化阶段。因此，在确保功能角色的自然过渡的同时， 缓解转型所带来的用地矛盾，将成为南岳区今后土地利用调控的重点。

第八节 重大项目建设的影响

重大项目是影响土地利用的重要影响因素，对区域土地利用结构及布局有重要影响。首先，重大项目具有突发性、紧迫性、强力性及资金充裕性等性质， 往往能很大程度上影响一个地区的土地利用现状及发展方向；第二，重大项目往往引起巨额资金流入，进而引起当地经济发展与地价上涨，从而带来更多的商机，从 而促进更大的建设用地需求；第三是重大项目对其周边地区的发展可以产生显著的影响，从而对周边地区的土地利用模式提出新的要求，并可以促进周边地区土地利 用率及利用效益的显著提高。南岳大庙、水帘洞、南岳古镇等老景点的维修改造，方广寺景区、广济寺景区、卧虎潭景区等一批新景点的兴建，天子山广场、特色旅 游商品购物中心等旅游基础设施的新建，武广高速铁路、衡岳高速、潭衡西线高速公路的动工，东城区、西城区的开发建设等对改善本区投资环境、促进产业升级、 提升经济综合实力有着重要的意义，亦会显著改变区域土地利用格局。

第九节 相关规划及上级土地利用总体规划

本次规划强调与相关规划之间的衔接，在重大问题研究过程中，将依据《湖南省人民政府办公厅关于转发国务院办公厅国办发[2005]32号文件的 通知》（以下简称湘政办发[2005]30号）、以及湘国土资办发[2005]114号《市县级土地利用总体规划修编前期工作指导意见》等相关政策文件， 综合参考《南岳城市总体规划（2005-2020）》、《湖南省旅游业发展规划》、《衡阳市城市总体规划（2002-2020）》、《南岳区国民经济和社 会发展“十一五”规划》、《南岳区国家级生态区建设规划》、《南岳衡山旅游发展总体规划（2005－2020）》等相关规划的成果，以确保规划目标与规划 方案的科学性与可操作性。另外，基于土地利用总体规划的等级性，下一级规划必须服从上级规划约束性指标的控制，衡阳市土地利用总体规划下达给南岳区的各项 约束性指标（建设用地规模、耕地与基本农田、生态用地）将直接影响南岳区土地利用总体规划方案。

第七章 社会经济发展趋势分析

第一节 社会经济发展定位

依托丰富的旅游资源，打造旅游精品服务，坚持“旅游强区、文明立区、开放活区、民营富区”的发展战略，建设“生态南岳、文化南岳、休闲南岳、外 向南岳、诚信南岳、和谐南岳”，推动经济社会全面、协调、可持续发展，把南岳建设成为生态优美、文化深厚、服务一流、享誉天下的精品旅游区。

第二节 国内生产总值指标预测

一、 平均增长率法
根据近几年发展势头和旅游产业发展的前景，结合南岳城市总体规划和旅游总体规划的相关预测，预计全区经济增长速度2006-2010年为12%，2010年的GDP值为130230万元； 2011-2020年为10.5%，2020年GDP值为353470万元。
表 7-1   南岳区 1996-2005 年地区生产总值统计表
项目
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
地区生产总值（万元）
25264
27412
29725
32133
35025
40027
45091
56043
63311
73898
增加速度（%）
——
8.50
8.44
8.10
9.00
14.28
12.65
24.29
12.97
16.72
二、 GM （ 1,1 ）法
以南岳区1997-2005年的国内生产总值序列作为预测的原始数据序列，经过平滑处理后，由最小二乘法原理求得GM（1，1）模型的时间响应式为：
模型拟合序列的最大相对误差为4.3%，，平均相对误差为0.54%，故可选择GM（1，1）模型对南岳区国内生产总值进行预测。
由GM（1，1）模型预测得：2010年南岳区国内生产总值为125980万元，2020年为415010万元。
三、趋势外推法
以时间为X轴、国内生产总值为Y轴作散点分布图，可知南岳区国内生产总值的变化采用指数曲线模型对其进行拟合，得方程y=23391e0.1167x (R 2=0.9793)，其中自变量x的取值以1997年为0。将x=13、x=23代入方程，分别预测得2010年和2020年全区国内生产总值为119840万元和384960万元。
对通过检验的预测结果进行加权综合，并参考南岳区国民经济和社会发展“十一五”规划目标，预测全区2010年的国内生产总值为130000万元，2020年为380000万元（如表7-2）。
                   表 7-2 南岳区 2010 、 2020 年国内生产总值预测表   
单位：万元
方法
测算结果
2010年
2020年
平均增长率法
130230
353470
GM（1，1）法
129980
415010
趋势外推法
119840
384960
本轮规划取值
130000
380000

第三节 社会固定资产投资额指标预测

一、增长率法
以1997-2005年（除2001年外）全区固定资产投资额平均增长速度为参考，结合规划期间南岳区社会经济发展趋势，综合拟定 2006-2010年全社会固定资产投资总额平均增长率为15%，2011-2020年为12%。计算得：2010年全社会固定资产投资总额为45859 万元，2020年为142431万元。
表7-3   南岳区1996-2005年固定资产投资额统计表
项目
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
社会投资总额（万元）
9498
10605
11560
12265
13960
14450
15600
17240
19800
22800
增加速度（%）
——
11.66
9.01
6.10
13.82
3.51
7.96
10.51
14.85
15.0
二、 GM （ 1,1 ）法
以南岳区1997-2005年的全社会固定资产投资额序列作为预测的原始数据序列，经过平滑处理后，由最小二乘法原理求得GM（1，1）模型的时间响应式为：
模型拟合序列的最大相对误差为4.6%，平均相对误差为3.3%，故选择GM（1，1）灰色预测模型对南岳区全社会固定资产投资额进行预测是科学合理的。由GM（1，1）模型预测得：2010年全社会固定资产投资额为48160万元，2020年为128775万元。
三、回归分析法
以历年南岳区全社会固定资产投资变化情况数据作散点分布图，可知南岳区固定资产投资的变化近似一条二次曲线，采用二次曲线模型对其进行拟合，得方程：
，R2=0.9878，
表 7-4  南岳区 2010 、 2020 年固定资产投资总额预测表
                                             单位：万元
方法
测算结果
2010年
2020年
平均增长率法
45859
142431
GM（1，1）法
48160
128775
趋势外推法
48368
111126
本轮规划取值
48000
130000
其中自变量x的取值以1996年为0。将x=14、x=24代入方程，分别预测得2010年和2020年全区国内生产总值为48368万元和101126万元。
以平均增长率法和趋势外推法为主，综合考虑灰色预测法，得出2010年全社会固定资产投资额为48000万元，2020年为130000万元。

第四节 人口规模指标预测

一、本地人口规模预测
方法一：几何增长率法
本方法根据1996-2005年的人口资料，求得每年平均增长率为6.72‰，以2005年的人口为基数预测2010年和2020年南岳区的人口数量分别为5.59万人和5.97万人。
表 7-5   南岳区 1996-2005 年人口统计表
项目
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
人口总量（万人）
5.10
5.14
5.17
5.20
5.23
5.24
5.28
5.35
5.36
5.40
增加速度（‰）
——
7.84
5.84
5.80
5.77
1.91
7.63
13.26
1.87
7.46
方法二：灰色预测法
以南岳区1997－2005年间的人口数据序列进行灰色建模，得GM（1,1）模型的时间响应式为：
  （式中t = 1,2……n）
模型模拟计算结果与实际值相对误差均小于1%，平均残差为0.17%，精度为99.83，模型模合度较高。依据所得GM（1,1）模型预测得南岳区2010该部分人口为5.72万人，2020该部分人口为6.74万人。
方法三：综合增长率法
综合增长率法是在综合考虑人口的自然增长和机械增长基础上，将自然增长率与机械增长率加和求得综合增长率，然后确定规划期人口数的预测方法。
综合考虑国家对计划生育政策的适度调整以及南岳区规划期间育龄人口数量的变化，并参考计生委人口预测数据，确定2006—2020年南岳区人口 自然增长率为6.5‰。随着南岳区经济的快速发展，城镇化进程的加速，及其对中心城区的重点建设，南岳区的机械增长将呈递增趋势，预测全区人口机械增长率 2006—2020年为10‰。采用综合增长率法计算得：
5.86（万人）
6.91（万人）
以上三种测算方法各有各的特点，采用算术平均的方法拟定2010年不包括旅游住宿与旅游服务人口的人口规模为5.70万，2020年为6.86万（见表7-6）。
表 7-6  南岳区人口规模（未包括旅游住宿与服务人口）预测表  
                                                            单位：万人
预测单位
预测方法
2010年
2020年
本轮规划预测结果
几何增长率法
5.59
5.97
灰色系统法
5.72
6.74
综合增长率法
5.86
6.91
本轮规划取值
5.70
6.86
二、旅游住宿及服务人口预测
1、旅游住宿人口预测
2005年，全区旅游接待人口292.94万，随着南岳衡山风景名胜区游客量的不断增加，城区的接待能力不断增强，因此城区旅游住宿的游客数量 也得增长，根据风景区总体规划，南岳衡山风景名胜区游客量在2010年和2020将分别达到328万人次、440万人次。按年可游日270天，入住率 2010年和2020年分别为70%、85%并考虑峰值游客量计算，得2010年和2020年平均每日的旅游住宿人口分别为0.84万人、1.50万人。
2、旅游服务人口预测
根据“南岳区全国基本单位普查机器汇总报表”，2001年南岳区有服务业人口5000人左右，根据发展趋势2005年则有6000人（其中包括 企业服务人员和个体服务人员），2005年南岳游客量为292.94万，考虑南岳旅游服务质量、服务品种、服务领域的拓展和增加，预至2010年南岳城市 为游客进行旅游服务的人口为6500人，2020年为11000人，再取2.2的带眷系数，则2010年南岳城市为游客进行旅游服务的人口为1.43万 人，2020年2.44万人。
结合以上两个方面的预测，将两部分人口叠加，得出2010年和2020年的总人口规模分别为7.97万和10.80万。
表 7-7  南岳区总人口规模预测
                                                              单位：万人
预测年份
不包括旅游住宿与服务人口的其他人口
旅游住宿人口
旅游服务人口
总人口
2010
5.70
0.84
1.43
7.97
2020
6.86
1.50
2.44
10.80

第五节 城镇人口及城镇化水平指标预测

一、城镇人口预测
根据南岳城市特点，未来南岳城市人口增长将由以下几方面的人口变化组成：①规划城区范围内户籍常住人口的自然增长，②城区旅游住宿与旅游服务人 口，③民营工业企业经济增长，吸引的就业人口，④核心景区环境整治拆迁至城区安置的人口。这几部分的人口增长特点均不同，因此在进行未来人口预测时，应分 别预测。
1、本地常住城镇人口
根据城市总体布局，在规划城区范围内的户籍常住人口及近郊使用城市基础设施的户籍常住人口，将来都是城镇人口，因此应考虑该部分户籍常住人口的 增长。2005年底城市总体布局范围内及周边区域使用城市基础设施的户籍人口为2.24万人，占本地人口的41.48%。根据城镇化发展的“S”曲线理 论，规划期内这部分人口将处于快速增长期。按照南岳区的人口历史数据及未来发展趋势，确定2005—2010年城市户籍常住人口的自然增长率为6‰ ，2010年—2020年自然增长率为7‰，则2010年南岳城区范围内及近郊的户籍常住人口为2.6万人，2020年为3.5万人。
2、城区旅游服务人口和旅游住宿人口
根据总人口预测结果，按入住在城区的游客占总入住游客量的比例2010年和2020年分别为80%、90%计算，2010年住在城区的平均日游 客为0.67万人，2020年住在城区的平均日游客量为1.35万人。则2010年城区从事旅游服务业的暂住人口和平均每日入住城区的游客总量为2.10 万人，2020年为3.79万人。
3、民营工业企业吸引的就业人口
根据城镇发展目标，2010年南岳区第二产业增加值为3.2亿，2020年第二产业增加值为8.4亿元，则2010年的工业总产值预测为7.0 亿元和18.5亿元。由于南岳的工业是以旅游产品加工为主，该类工业以劳动密集型居多，因此确定2010年工业经济就业劳动人口为0.35万劳动 力，2020年为0.80万劳动力，再乘以2.2的带眷系数，则2010年民营工业经济的就业人口为0.99万人，2020年为1.78万人。
4、景区环境整治拆迁至城区安置的人口
规划近期，为了实现核心景区的环境净化，实现无村民居住，达到核心景区可持续发展的目的，南岳区人民政府实施核心景区环境整治工程，并委托编制 了《核心景区环境整治规划》，该规划实施期限为2005—2010，在规划期限内要将核心景区现状1716人分三批，全部搬迁并安置在城区。由于实施期限 前后有5年，因此还要考虑这年村民在现状基础上的自然增长，根据村民历年人口增长情况，我们取自然增长率为7‰，则到2010年搬迁至城区的核心景区拆迁 的村民为1716×(1+7‰) 5=1776人，约1800人。
二、城镇总人口及城镇化水平预测
综合四部分城镇人口预测结果可知，南岳区2010年城镇人口5.87万人，城镇化水平73.65%；2020年城镇人口9.07万人，城镇化水平为83.98%。
表 7-8  南岳区城镇总人口规模预测
                                                                 单位：万人
预测
年份
常住
城镇人口
城区旅游住宿与服务人口
景区整治迁至城区安置人口
民营工、企业
吸引就业人口
城镇总人口
城镇化率
2010
2.6
2.1
0.18
0.99
5.87
73.65%
2020
3.5
3.79
——
1.78
9.07
83.98%

第八章 主要用地规划指标预测

第一节 建设用地指标预测

一、城镇建设用地预测
南岳区城镇建设用地全部分布在南岳镇范围内。2005年南岳区人均城镇建设用地面积为126.6平方米/人，按照《城市用地分类与规划建设标 准》（GBJ137－90），一方面考虑到南岳城区城镇用地的集约程度以及景区生态园林绿地等对人均建设用地指标的影响，另一方面考虑到南岳城区经济的快 速发展尤其是旅游设施建设对土地需求力度的加大，规划南岳区2010年和2020年的人均城镇建设用地分别为115平方米/人、105平方米/人。由此， 根据前面的城镇人口预测结果，可求得2010年和2020年的城镇建设用地总面积分别为675.05公顷和952.35公顷。
表 8-1 南岳区城镇建设用地规模预测情况表    
时间
城镇人口
（万）
人均城镇建设用地面积
(平方米)
城镇建设用地总面积
（公顷）
2010
5.87
115
675.05
2020
9.07
105
952.35
二、农村居民点用地需求量预测
1、部门预测与定额指标结合法
通过预测农民建房率确定农村新增建设用地规模，进而采用定额指标法确定2010年、2020年农村居民点用地需求量。计算式为：
S=(Po-Pt)×(1－N)×Vo+Pt×(1-M)×Vo+Pt×M×Vt
其中：S──规划目标年农村居民点用地需求量
Po──现状农村居民点人口
Pt──规划目标年农村居民点人口
Vo──现状农村居民点人均建设用地面积
Vt──规划目标年农村居民点人均建设用地指标
M──规划期间农民建房率
N──迁移到城镇居住的农村人口中，迁人又拆房的百分比
2005年，南岳区农村居民点总规模为426.54公顷，农村居民点总人口为2.67万人，人均用地面积为159.75平方米。根据前面的人口 预测，农村居民点人口的预测值分别为2.51万人、1.91万人。此外，本次规划将2010年农村居民人均建设用地面积确定为130平方米/人，2020 年农村居民人均建设用地面积确定为125平方米/人；规划期间农民建房率确定为15%；迁移到城镇居住的农村人口中，迁人又拆房的百分比为60%。
根据上述预测得到2010年农村居民点用地需求量为405.11公顷，2020年为368.01公顷。
2、趋势预测法
根据南岳区1996－2005年农村居民点用地的变化趋势，建立不同的数学模型预测农村居民点在规划目标年的用地量（表8-2示）。
表 8-2 农村居民点用地规模预测情况表  
单位：公顷
预测模型
相关系数
2010年预测面积
2020年预测面积
y=0.227x -5.7933x+502
0.9832
364.03
215.30
y=-8.2904x+506.99
0.9785
382.63
299.70
对两种预测模型根据其相关系数算出各自的权重，然后再将预测值加权平均，求得2010年南岳区农村居民点用地规模为373.31公顷，2020年农村居民点用地规模为257.41公顷。
3、农村居民点用地需求量的最终确定
随着城镇用地面积的拓展、城镇化水平的提高以及土地集约利用的提高，越来越多的农村人口进入城镇，农村居民点用地的减少将会成为今后几年发展的 必然趋势。方法一采用了动态预测，具有一定的准确度，但在参数的选定上带有一定的主观性；方法二对历史数据进行了分析预测，其预测结果对历史数据的依赖性 较强。综合考虑两种方法的优缺点，结合上级下达指标，最终确定南岳区农村居民点用地规模2010年为371公顷，2020年为307公顷。
三、交通、水利用地预测
1、交通设施用地预测
交通用地采用项目累加和几何增长相结合的方式进行测算。新增交通用地根据交通部门提供的2006-2020年交通建设项目规划用作为预测基础。 南岳区交通项目可以分为铁路和公路两大类。铁路按武广铁路项目部门的工程规划数据为准，公路考虑南岳区历年交通用地实际增长情况及规划期间南岳区社会经济 发展对交通用地需求，采用几何平均法结合南岳区未来交通发展状况综合确定。南岳区2005年有交通用地67.81公顷，较1997年41.43公顷增长 59.55%,年均增长率为6.61%，考虑到南岳区旅游业的快速发展,因此，交通用地需求量将会快速增长，以此预测2010年交通用地年均增长率为 6.64%，2011至2020年增长率为2.73%。综上所述，可以预测2010年交通用地总规模为95.51公顷，2020年交通用地总规模为 105.50公顷。
2、水利设施用地预测
南岳近几年水利设施项目建设量少，用地增长幅度不大。规划期内，大型水利设施用地按项目累加预测、小型水利设施用地采用平均增长法预测。根据水 利部门的“十一五”水利项目规划，近期有兴隆水库、大禾田水库、白龙潭水库、银星水库、丰收水库等供水、改造工程。另外参考水利用地的历年变更数 据：1997年南岳小型水利用地为32.0公顷，2005年为46.78公顷，增长28.6%，平均增长3.17%，预测至2010年水利设施用地增长率 为5.28%，2011至2020年增长率为4.14%。综合后预测2010年水利设施用地为65.06公顷，2020年为69.78公顷。
结合上级下达指标与预测结果，最终确定南岳区交通水利用地规模2010年为150公顷，2020年为175公顷。

第二节 耕地保有量指标测算

耕地需求量预测涉及的因素较多，主要涉及人口数量、耕地单产、复种指数、粮经比例等诸多因素。依据下面的公式对南岳区耕地需求量进行预测。
耕地需求量＝粮食总需求量／（粮食单产×粮作比×复种指数）
由以上预测方法，编制耕地需求量在不同集约程度下低粮食自给率和高粮食自给率四种方案。具体预测结果见表8-3。
表 8-3   基于粮食需求的耕地需求量预测方案
规划
目标年
粮食需求
（吨）
复种
指数
粮作比
（%）
单产
（千克/公顷）
耕地需求量（千公顷）
低粮食自给率
高粮食自给率
2010
32440.0
2.35
60.00
高集约
7872
1.55
2.05
低集约
7426
1.64
2.17
2020
40385.0
2.35
65.00
高集约
8457
1.63
2.03
低集约
7899
1.74
2.18
1、减少耕地指标预测
耕地减少从建设占用、农业结构调整和生态退耕四个方面进行分析（表8-4），2006-2010年耕地共计减少72.47公顷，2011-2020年共计减少137.85公顷。
表 8-4  南岳区规划期内耕地减少面积汇总表  
单位：公顷
规划期间
建设占用
农业
结构
调整
生态
退耕
灾
毁
合
计
小计
城镇
用地
独立工矿用地
特殊
用地
交通
用地
水利
用地
2006-2010
61.50
40.82
3.56
1.30
10.78
5.04
4.03
82.55
5.39
153.47
2011-2020
120.37
81.17
6.72
2.23
20.34
9.91
6.90
10.5
2.08
139.85
2、补充耕地指标预测
耕地增加主要包括耕地整理增加耕地、土地开发增加耕地、土地复垦增加耕地、农村居民点整理增加耕地四个方面。考虑到土地开发整理规划及其执行的实际情况，规划2006－2010年补充耕地24.00公顷，2011年—2020年补充耕地50.00公顷。
3、耕地保有量指标的确定
综合前面南岳区耕地增加与减少的情况，对照南岳区基期年（2005年）耕地数量，结合上级下达指标与预测结果，最终确定南岳区耕地保留量2010年为1833公顷，2020年为1747公顷。

表 8-5  南岳区规划期间耕地数量变化预测表  
单位：公顷
规划期
耕地增加量
耕地减少量
耕地变化量
2006－2010年
24.00
153.47
-129.47
2011－2020年
50.00
139.85
-89.85
2006－2020年
74.00
293.32
-219.32

第三节 基本农田保有量指标测算

采用需求导向法对南岳区基本农田需求量进行预测，然后根据国家相关政策，从粮食安全以及经济建设的双重角度考虑，合理确定的基本农田保有量目标。其计算公式为：
根据前面分析的相关因子，粮食单产采用高集约的预测数据，预测南岳区2010年和2020年的基本农田保有量如下表所示。
         表8-6  南岳区规划期间耕地数量变化预测表 
规划
目标年
总人口（万）
粮食单产
（千克/公顷）
人均粮食消费
水平（kg/人）
粮食自给率（%）
复种
指数
粮作比（%）
基本农田
保有量（公顷）
2010
8.28
7400
400
47.87
2.35
70
1277
2020
10.27
7950
410
43.64
2.35
75
1258
结合南岳区在规划期间的耕地保有量预测指标，从南岳区作为旅游区的特殊的自身条件出发，结合上级下达指标，本轮规划划定基本农田面积957公顷。
 
 
 

第九章 土地利用空间布局说明

第一节 城镇工矿建设用地空间布局

一、城镇工矿建设用地空间布局优化的主要原则
避让地质灾害高发区、泄洪滞洪区、重要生态环境保护区等不适宜建设用地和基本农田，尽量少占耕地与水域；依托城镇已建设用地现状及已有的基础设 施分布，按照集约用地、集中发展、适度规模的要求划定规模边界； 尽可能利用明显的河流、山体、道路、地类地块界线，兼顾行政界线；根据上级规划下达的城镇建设用地规模指标划定镇区发展规模边界；与城乡总体规划确定的镇 区发展范围相衔接；
二、南岳镇城镇工矿建设用地空间布局优化的主要依据
①《南岳区城市总体规划（2005-2020年）》对全区城镇体系的空间结构规划设想；
②交通、水利、能源等重大基础设施建设的布局；
③耕地与基本农田数量与质量的空间差异；
④生态敏感区的分布与区域环境承载力的限制；
⑤南岳风景名胜区空间范围。
三、南岳区城镇工矿用地规模边界确定
南岳城市北部和西部紧靠风景名胜区，向北发展已不可能；而东部和南部为丘陵地带，以土丘为主，为较好的城市发展用地，且古镇、新区的布局模式已 经形成，城市向南拓展的趋式已不可逆转,但东部距城区中心2—4公里便是南岳区与衡山县的行政区划界线，向东发展受到行政界线的限制。因此，地理空间因素 对城市影响是向南发展，向东局部拓展。结合南岳区城镇用地的地形特点及南岳区城镇规划范围地质灾害危险性评估报告，根据城镇工矿建设用地扩张的演变趋势以 及城市总体规划，遵循重点突出、集中发展的原则，划定南岳镇城镇工矿用地规模边界范围：西、北部抵风景名胜区边界，东部抵南岳区行政边界，南部大致与新 107国道重合。

第二节 农村居民点用地空间布局

一、农村居民点用地布局现状特征
以MapGIS为研究平台，以2005年南岳区土地利用数据库为数据基础提取农村居民点用地信息（表9-1）。应用斑块个数(NP)、斑块总面 积(CA)、平均斑块面积（MPS）、斑块面积标准差（PSSD）、最大斑块指数（LPI）、斑块所占景观面积比例（PLAND)、斑块密度（PD）、平 均斑块形状指数（MSI)等空间和景观指数进行分析，南岳区农村居民点布局现状呈现如下特征：
①  农村居民点用地规模与密度地域差异明显
全区1118个农村居民点斑块在各个乡镇间的数量分布极其悬殊，最大的达897个，最小的仅有38个。南岳镇农村居民点用地面积最大，占全区农村居民点用地面积的82.25％；龙凤乡农村居民点用地面积最小，仅占3.46％。全区农村居民点用地总密度为2.66个/hm 2,各乡镇分布不均,龙凤乡、拜殿乡、岳林乡密度相对较大,分别为5.48个/hm 2、4.14个/hm 2、3.15个/hm 2，均高于全区平均水平。
②  农村居民点用地主要呈点状形态，布局零散
点状布局为农村居民点用地空间布局的主要形态全区农村居民点用地布局零散。在0.3公顷以下的农村居民点用地斑块数占总量的67.89％。在0.5hm 2以下的农村居民点用地斑块数占总量的82.47％。龙风乡、拜殿乡和岳林乡农村居民点用地基本是点状分布。线状布局主要是分布在道路、水系、沟渠等线状地物两旁。在全区东部和南部道路相对密集的区域，农村居民点用地明显比两部、北部和西南部密集，线状布局也更明显。
③  农村居民点用地斑块形状较规则，地域差异小
全区农村居民点用地形状较规则。岳林乡是全区海拔最高的一个乡，这在一定程度上使农村居民点用地边界曲折度要增大，因此平均斑块形状指数比其他乡镇稍大。
④  布局在景区内的农村居民点用地多
全区30个行政村中位于景区范围的行政村有14个、村民组221个，占村民组总数356个的62％。中心景区内有白龙、延寿等规模较大的行政村。并且景区内不适宜居住的农村居民点用地也比较多，其中坡度大于25度的村民组有40个，海拔高于800m的村民组有23个。
表 9-1  2005 年南岳区农村居民点布局景观指数分析
乡镇
斑块个数
（NP）
斑块总面积（CA）
平均斑块面积（MPS）
最大斑块指数（LPI）
斑块面积标准差（PSSD）
斑块密度
（PD）
斑块占景观面积比（PLAND）
平均斑块形状指数（MSI）
南岳镇
897
360.63
0.40
2.67
0.67
2.49
82.25
1.18
岳林乡
111
35.19
0.32
4.62
0.26
3.15
9.06
1.26
拜殿乡
72
17.41
0.24
10.63
0.24
4.14
5.23
1.11
龙凤乡
38
6.94
0.18
11.44
0.15
5.48
3.46
1.17
全区
1118
420.17
0.38
2.29
0.30
2.66
2.56
1.18
二、农村居民点用地布局优化的原则
农村居民点用地优化布局遵循以下基本原则：
①有利生产，方便生活；
②集约与节约利用土地，尽量少占耕地；
③集中居民点选址遵循“避、靠、扩、接”原则：“避”是指村庄居民点选址应避开山洪、风口、滑坡、泥石流、地震断裂带等自然灾害影响的地段，避 开自然保护区、风景名胜区、有开采价值的地下资源和地下采空区，避开基本农田，避免被铁路、重要公路和高压输电线路所穿越；“靠”是指应靠近农业生产作业 区附近，靠近交通便利、水源充足、水质良好、便于排水、通风向阳和地质条件适宜的地段；“扩”是指充分利用规模较大，原有基础较好的村庄，依托老村建新 村；“接”是指居民点的选址应做好与相关土地开发整理规划、城市规划、衡山风景名胜区规划、村庄规划相衔接，同基本农田保护区规划相协调。
二、农村居民点用地布局优化调整方案
通过GIS空间分析功能计算南岳区各行政村农村居民点空间分布密度(表9-2)，将位于一定低密度值区域的农村居民点作为撤并主要考察对象，并 结合现有的城市规划、村庄规划、衡山风景区核心景区环境整治规划、土地开发整理规划、自然地理、城镇扩张、交通、环境等因素确定村镇体系空间布局。依据南 岳区农村居民点的经济发展状况、人口规模、区位、地理资源环境、发展潜力和政策要求，确定南岳区行政村的布局优化方案:
发展村12个，控制村8个，缩并村8个，搬迁村2个（表9-3、图9-1）。
①发展村：拥有较好的交通、区位、地理资源环境，并具有一定的基础设施基础和发展规模的村庄，需要聚集发展，进一步完善基础设施，形成一定的地域中心；
②控制村：指发展条件一般但有一定发展基础或行政、制度等原因而需保留的村庄，需要在现状基础上进行农村居民点整理，对村内旧住宅、闲散建设用地进行整治改造，实行控制性发展；
③缩并村：指发展条件或自然地理环境受限，交通落后、基础设施缺乏，规模过小的农村居民点，根据社会经济发展状况向控制、发展村缩并，或者在多个自然村之间选择最适宜建设居民点的地段规划建设新村庄；
④搬迁村：指位于衡山风景名胜核心景区范围内的村庄，根据相关规划要求需要搬迁下山选择合适地段集中安置居民。
对具有历史文化保护价值(如古庙、古寺)的古村落，或是有原始的自然风光分布的自然村，应对自然村内部适当优化，予以更好的保护，不能大拆大 建，造成历史人文景观的破坏。同时，发展村中要根据各村实际情况发展，如随着旅游景点的开发将给部分有这类景点的村带来发展机遇而成为发展村，但要选择合 适的发展方式，走可持续与生态保护的发展之路。
表 9-2   2005 年南岳区各行政村农村居民点斑块密度表
行政
村名
斑块密度(个/公顷)
行政
村名
斑块密度(个/公顷)
行政
村名
斑块密度
(个/公顷)
行政
村名
斑块密度
(个/公顷)
岳东村
3.61
新村
3.05
光明村
5, .43
枫木桥
2.35
红光村
3.88
红星村
1.53
黄竹村
1.31
金月村
2.17
荆田村
1.88
樟树桥
3.07
烧田村
3.11
紫峰村
5.85
双田村
1.74
水濂村
1.84
谭家桥
1.85
泗塘村
6.23
万福村
1.69
兴隆村
4.04
延寿村
5.34
白龙村
3.46
岳林村
2.48
杉湾村
3.38
石山村
11.81
莲塘村
3.63
观音村
3.59
龙潭村
3.92
拜殿村
5.63
 
 
龙凤村
6.97
水口村
4.66
红旗村
6.04
 
 
林场
1.94
园艺场
1.48
树木园
3.61
 
 
表 9-3  农村居民点布局规划建议一览表
村庄类型
数量
村名
发展村
12
南岳镇：荆田、兴隆、樟树桥、新村、枫木桥、烧田、红星、双田、谭家桥；岳林乡：岳林；龙凤乡：水口；拜殿乡：龙潭
控制村
8
南岳镇：水濂、黄竹、光明、红光；岳林乡：石山、莲塘；龙凤乡：龙凤；拜殿乡：观音
缩并村
8
南岳镇：泗塘、紫峰、万福、金月、岳东；拜殿乡：拜殿；岳林乡：杉湾；龙凤乡：红旗
搬迁村
2
南岳镇：白龙、延寿
 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

图 9-1  南岳区农村居民点优化布局示意图

第三节 交通用地空间布局

一、交通等级体系确定
根据南岳区城市总体规划，将全区公路划分为三个层次，加强城区与景区，城区与集镇、中心村，中心村与集镇之间的交通联系：
第一层次——对外联系主干路，该层次公路以一、二级公路为主体。
第二层次——集镇型中心村之间、集镇型中心村与城区之间，集镇型中心村与区内对外联系主干路之间的联系道路，该层次公路以三、四级公路为主体。
第三层次——中心村之间、中心村与集镇型中心村之间，中心村与对外联系主干路之间的联系通道，该层次公路以四级公路为主体。
二、交通布局优化方案
加快对外交通网络建设，以进一步加快南岳区对外快速通道的建设：规划建设衡阳至南岳的高速公路；将南马公路改造升级，规划建设成为京珠西线高速公路至南岳城区的联络线；规划一条联络线与省道S314线相连；在武广高速铁路客运线师古客运站附近规划新修一联络线与武广高速客运站场相连，形成以南岳镇为中心，向岳林乡、拜殿乡和龙凤乡辐射的放射状交通设施用地空间分布格局。

第四节 基本农田调整布局

一、基本农田调整原则
①调入的基本农田应符合以下要求：
（1）高等别耕地、集中连片耕地；
（2）已验收合格的土地整理复垦开发新增的优质耕地；
（3）城镇村建设用地规模边界内作为“绿心”、“绿带”保留的耕地；
（4）城乡建设用地扩展边界内作为生态景观和绿色开敞空间的耕地。
②调出的基本农田应符合以下要求：
（1）低等别、质量较差、田面坡度大于25度、严重沙化不宜农作以及生态脆弱地区水土流失严重的基本农田；
（2）因损毁、采矿塌陷和污染严重难以恢复、不宜农作的基本农田；
（3）现状基本农田中的非耕地；
（4）土地利用总体规划确定的建设用地范围内的基本农田；
（5）零星破碎、区位偏僻、不易管理的基本农田。
二、基本农田调整方案
将景区内低等别、质量较差以及生态脆弱地区、零星破碎、不易管理的基本农田调出；将南岳镇北部高等别耕地、集中和连片耕地、已验收合格的土地整 理复垦开发新增优质耕地调入基本农田。中心城区、重点村镇扩展边界范围内以及南岳林场、树木园不布置基本农田，主要在南岳镇枫木桥村、樟树桥村、红光村、 荆田村、烧田村、双田村、红星村；岳林乡石山村、莲塘村；龙凤乡红旗、龙凤村等地设置五十二片基本农田保护区。
表 9-4 南岳区基本农田调整面积平衡表
                                                               单位：公顷
乡  镇
2005年基数
核减面积
调出面积
调入面积
规划保护面积
南岳镇
1163
407
417
10
756
岳林乡
139
71
75
4
68
拜殿乡
100
42
42
0
58
龙凤乡
131
56
58
2
75
南岳林场
9
9
9
0
0
树木园
0
0
0
0
0
园艺场
0
0
0
0
0
 合  计　
1542
585
591
16
957
 
表 9-5  南岳区规划期内基本农田保护目标表
单位：公顷； %
序号
名称
2020年耕地面积
2005年基本农田面积
2020年基本
农田面积
基本农田保护率
 
 
1
南岳镇
1549
1163
756
48.81
 
2
岳林乡
160
139
68
42.50
 
3
拜殿乡
103
100
58
56.31
 
4
龙凤乡
134
131
75
55.97
 
5
南岳林场
9
9
0
0.00
 
6
树木园
12
0
0
0.00
 
7
园艺场
0
0
0
0.00
 
合计
1967
1542
957
48.65
 

第五节 生态用地空间布局

一、基于景观生态学 “ 基质 - 廊道 - 斑块 ” 模式
南岳区是以“五岳独秀”、“文明奥区”、“宗教圣地“、”中华寿岳“、”洞天福地“为主要景观特色，以观光游览、宗教祭祀、文化探源、生态休闲 为主要活动内容的综合性山岳型国家重点风景名胜区；也是以保护珍稀生物为主，同时保护各类植被和其他自然资源，进行资源管理和综合经营利用的孤立山系、亚 热带中山森林生态系统的国家级自然保护区。南岳区土地不同于传统土地概念侧重社会经济属性，它更接近“景观”的概念，强调美学价值和生态价值及其带给人类 的长期效益，因此对其生态用地空间布局优化引入景观生态学相关理论。
斑块—廊道—基质模式是构成景观生态格局的一个基本模式。景观规划中作为第一优先考虑保护或建成的格局是：几个大型的自然植被斑块作为水源涵养 所必须的自然地；有足够宽的廊道用以保护水系和满足物种空间运动的需要；而在开发区或建成区里有一些小的自然斑块和廊道，用以保证景观的异质性。它应作为 任何景观规划的一个基础格局，根据这一基础格局，再发展最优景观格局。
二、南岳区生态用地优化布局方案
维护和改善区域生态安全格局，形成基本的国土生态屏障。根据南岳区地貌特色，基于景观生态学“基质—斑块—廊道”结构模式，分析生态敏感性，充分发挥耕地、林地、园地以及水域生态功能，构建全区“一山八水十一田”的生态安全格局以及城区“斑块—廊道—节点”生态安全格局。
① 构建 “ 一山 十一田 ” 区域生态安全格局
“ 一山 ”——精心保护衡山山系，加大南岳衡山自然保护区与风景名胜区生态保护力度；
“ 八水 ”——重点保护丰收、银星、华严湖、兴隆、大禾田、水帘洞、白龙潭、运牛塘等水库，维系河道湖泊自然形态，确保水源安全；
 “ 十一田 ”——积极建设十一片重点基本农田保护区。
② 构建 “ 斑块 — 廊道 — 节点 ” 城区生态安全格局
斑块——加强天子山生态公园建设，鼓励在城区内保留连片、大面积农地、山体、水面作为城市永久绿地，禁止建设占用规划确定的永久 性绿地。严格保护周边自然山体和基本农田，作为南岳的外围生态空间，结合星罗棋布的居住区内的中心绿地、组团绿地、宅前绿地、各单位绿地、防护绿地等构成 一个遍布城市的绿色面。
廊道——严格保护城镇空间体系控制的生态走廊。利用祝融路、衡山路、黄金路、新107国道等沿路防护绿带，以及古镇沿河绿带，将外围自然环境连接到城区公共绿地和居住区庭院绿地，形成各类型的绿色走廊。
节点——保留现有绿化广场，利用文物古迹、标志性节点和保留山体等增设公园、街头绿地和绿化广场，共同构成绿化网络上的若干绿核。

第十章 土地利用用途分区说明

土地利用分区是编制土地利用总体规划的重要内容之一。《规划》采用用途分区。用途分区需明确指出各用地区的目的和内容，为发挥土地资源优势，保护重要的生产用地、特殊用地和自然环境，限制不合理的开发行为，并为土地用途管制和转用提供依据。
全区按土地利用用途共划分了风景旅游用地区、城镇建设及旅游配套服务区、村镇建设用地区、基本农田保护区、林业用地区和一般农地区六个用途区。现将土地利用用途分区原则与方法予以说明。

第一节 用途分区原则

一、区内相似性和区间差异性原则
分区结果要充分体现出各分区内部土地利用现状的特征及存在问题的共性。包括各区域的自然条件和社会经济条件的相似性，土地利用结构和土地开发整 治方向的相对一致性。在突出显示各个分区之间共性的基础上，鲜明体现各个分区之间的土地现状利用特征差异，为土地利用优化方案的提出提供依据。
二、主导因素与综合分析相结合，定量分析与定性分析相结合的原则
土地是自然与人类活动的某些结果所组成的自然综合体，土地利用结构和利用方向在空间上的分布则是这个综合体最直观的分异表达，通过直接对土地利 用结构的相似性、差异性进行分析，可以得出区域分异的大致格局。同时，土地现状利用结构与利用方向的形成，受到诸多因素影响，如地势的起伏引起的垂直景观 分异，山川格局对水热分布影响，地质岩性与地表物质，地貌形态，人类活动强度的影响等，而这些因素影响分区的程度并不相同，各个因素之间也有相互制约影 响，需要进行综合分析。
三、行政分区完整性原则
由于我国的土地行政管理是自上而下的计划管理体系，土地利用规划和管理体系也按照行政等级进行划分，因此在进行全区土地利用分区中，不打破乡（镇）级或村级行政界限，有利于土地统一管理，有利于针对区域的地规划和整治措施和政策制定，提高了分区的可行性和成果应用性。

第二节 用途分区方法

本轮规划采用多指标综合评价法对土地利进行分区。主成分分析（PCA）作为一种将维方法，不仅可以把多个相关指标转化为少数几个彼此互不相关的 综合指标，避免信息量的重复，使复杂问题简单化，而且可以根据主因子的特征值或贡献率客观地确定指标权重，避免权重选择的人为性。因此，本规划大纲选择主 成分分析法确定指标权重，并运用加法合成模型计算综合评价得分。
由于定量分析方法本身有缺乏灵活性，容易受特殊值影响的缺陷，或者是由于指标选取方面的原因，定量方法不能够完全反映土地利用空间分布的实际， 就会在分区结果出现一些与实际情况不相符合的乡镇特征值个体，为提高分区的实用性，就必须要消除这种极值个体或者是特别个体对评价的影响。因此，在定量分 析的基础上，我们采用定性分析的方法，将定量聚类分析结果与地貌图、土壤分布图进行叠置计算，对于处于聚类分析中范围值边缘的乡镇个体或者是单体类进行综 合分析，并考虑分区的空间连续性，进行合理的调整，最终得到全区土地利用分区结果。

第三节 用途分区方案

根据土地利用主导用途、限制条件，结合土地用途管制的要求，以及南岳区以保护耕地和风景旅游资源为重点的土地利用发展战略，将全区划分为风景旅游用地区、自然与文化遗产保护区、城镇村建设用地区、基本农田保护区、林业用地区和一般农地区六个用途区。
一、风景旅游用地区
为切实保护南岳衡山风景名胜区自然、人文景观资源，协调景区保护与开发而划定的区域，主要指南岳衡山风景名胜区的风景游览区域，具体包括祝融 峰、磨镜台、忠烈祠、藏经殿、禹王城、五岳溪、水帘洞、卧虎潭、方广寺、止观溪和古镇等十一个景区。该区土地面积4084公顷，占全区土地总面积的 22.80%，主要分布在南岳林场、南岳镇、龙凤乡。
管制规则：区内土地主要用于南岳衡山风景名胜区自然和人文景观的保护以及旅游、休憩及相关文化产业开发。土地使用应符合风景旅游区规划，风景区 的建设应突出资源保护，景区景点开发建设应与自然人文环境相协调注重，动植物资源的保护和生态平衡；区内影响景观保护和游览的土地用途，应在规划期间调整 为适宜的用途；允许使用区内土地进行不破坏景观资源的农业生产活动和适度的旅游设施建设；严禁占用区内土地进行破坏景观、污染环境的生产建设活动。
二、自然与文化遗产保护区
为切实保护南岳衡山自然保护区，积极配合南岳衡山申报世界自然与文化双遗产需要，协调区内重要自然、人文景观资源保护与旅游开发而划定的区域， 主要包括南岳衡山自然保护区核心区部分区域和广济寺、方广寺、藏经殿、龙池、上封寺、水口山、常在庵等7处原始次生林涵盖的自然遗产保护区；忠烈祠、穿岩 石林、半山亭、玄都观、财富山庄、邺侯书院、铁佛寺、湘南寺、祖师殿、芙蓉峰、皇帝岩、会仙桥、祝融峰等重要景点涵盖的文化遗产保护区。该区土地面积 3284公顷，占全区土地总面积的18.33%，主要分布在南岳林场、南岳镇、树木园、龙凤乡。
管制规则：区内土地主要用于保护我国同纬度地区唯一独特的孤山(中山)地貌自然生态系统、华东——华中植物区系过渡的原生性森林植被及绒毛皂 荚、南方红豆杉、伯乐树、蓖子三尖杉、黄腹角雉、穿山甲、大鲵等国家重点保护野生生物资源以及彰显朝圣、寿文化、书院文化的古建筑、古遗址、石雕石刻等文 化遗产。区内土地使用应符合经批准的保护区规划； 影响景观保护的土地，应在规划期间调整为适宜的用途；不得占用保护区核心区的土地进行新的生产建设活动，原有的各种生产、开发活动应逐步退出；严禁占用区 内土地进行破坏景观、污染环境的开发建设活动。
三、 城镇村建设用地区
为满足南岳区城镇发展与旅游服务配套，规范农村宅基地管理，统筹城乡发展需要而划定的用途区，主要包括南岳中心城区以及集镇、中心村发展用地。 该区土地面积1413公顷，占全区土地总面积的7.89%，主要分布在金月、岳东、万福、谭家桥、拜殿、龙凤、岳林、枫木桥、双田、樟树桥等村组。
管制规则：区内土地使用主要用于城镇、农村居民点建设，应符合城市、建制镇、村庄和集镇规划；严格控制城镇用地规模，项目建设应充分利用现有建 设用地和空闲地，确需占用农用地的，应先利用非耕地或劣质耕地；重点保障旅游配套服务设施建设（包括道路、旅馆、服务点等），提升旅游服务品质； 鼓励在区内保留连片、大面积农地、山体、水面作为城市永久绿地，严格保护城镇空间体系控制的生态走廊，禁止建设占用规划确定的永久性绿地、林地以及山体 等；农村居民建房必须严格控制在国家规定的用地标准之内，并引导居民集中居住；结合社会主义新农村建设，加强村镇基础设施建设，改善村镇居住环境；区内建 设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地，强化拆迁管理，严禁一户多宅；严禁非法占用农用地特别是耕地修建农民住宅；禁止破坏和荒芜土地，废弃撂荒土 地，能耕种的必须及时恢复耕种；对腾出来的建设用地要及时整理成农用地，补充耕地面积；区内农用地在批准改变用途前，应按原用途使用，不得荒芜。
四、 基本农田保护区
为对基本农田实行特殊保护和管理而划定的土地用途区，全区共划定五十二片基本农田保护区，土地面积1426公顷，占全区土地总面积的 7.96%。主要分布在南岳镇枫木桥村、樟树桥村、红星村、烧田村、双田村以及龙凤乡龙凤村、红旗村，拜殿乡拜殿村，岳林乡的石山村、莲塘村。
管制规则：区内土地主要包括基本农田及为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林和其他农业设施用地以及农田之间的零星土地。加大基本农 田的基础设施建设力度，提高区内基本农田综合生产能力；区内现有非农建设用地和其它零星用地应当整理、复垦或调整为基本农田，规划期内确定不能复垦调整 的，可保留现状用途，但不得扩大面积；不得破坏、污染和荒芜区内土地，不得在区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、采矿、堆放固体废弃物或者进行其他 破坏基本农田得活动。严禁占用区内土地进行非农建设，国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田保护区，涉及农用地转用或征用土 地的，必须报有审批权限的部门批准并依法修改土地利用总体规划，并补划数量与质量相当的基本农田。
五、林业用地区
除风景旅游用地区之外，为林业发展需要划定的林地集中区，该区土地面积5302公顷，占全区土地总面积的29.60%，主要分布在区域西北和西南部山区。
管制规则：区内土地主要用于林业生产以及直接为林业生产和生态建设服务的营林设施；生态环境和风景名胜保护及其服务的营林设施。深山区以水土涵 养林为主，浅山区及交通方便处以经济林、用材林为主，特别搞好楠竹等生产基地建设；区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其他类型的农用地，规 划期间确定不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；区内耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土 等活动；严禁各类建设占用水土保持林、风景林和防护林用地。
六、 一般农地区
基本农田保护区、林业用地区以外，为农业生产发展需要划定的用途区，主要用于种养殖业等农业生产，特别是粮油、蔬菜、水果生产。该区土地面积1401公顷，占全区土地总面积的7.82%。
管制规则：改善本区农业生产条件，建立良好的农业生态环境、提高耕地产出水平，实现农业可持续发展；区内现有非农建设用地和其他零星农用地应优 先整理、复垦或调整为耕地、园地，规划期间确定不能整理、复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；不得破坏、污染和荒芜区内土地，严禁占用区内土 地进行非农建设（油气井、高压塔基、地下管线、通讯基站及不宜在居民点、工矿区内配置的基础设施项目除外）。
表 10-1  南岳区 2020 年土地用途分区面积表
单位：公顷、 %
乡镇名称
风景旅游
用地区
自然与文化遗产保护区
城镇村
建设用地区
基本农田保护区
林业用地区
一般农地区
南岳镇
916
680
1344
1287
2059
897
岳林乡
146
189
31
28
1106
241
拜殿乡
214
181
11
23
1013
105
龙凤乡
477
238
19
88
512
144
南岳林场
2278
1616
7
0
436
0
树木园
53
380
0.7
0
176
14
合计
4084
3284
1413
1426
5302
1401
比例
22.80
18.33%
7.89
7.97
29.60
7.82

第十一章 建设用地空间管制分区说明

第一节 建设用地空间管制要素划定依据与结果

一、三个边界
建设用地规模边界、建设用地扩展边界、禁止建设用地边界是对建设用地实施空间管制的重要要素。其中：
① 建设用地规模边界——按照有利发展、保护资源、保护环境的要求，根据上级规划下达城乡建设用地面积指标，基于南岳区中心城区环境承载能力、现有开发密度和 发展潜力，统筹考虑未来全区人口分布、经济布局、土地利用和城镇化格局，结合《南岳区城市总体规划（2005-2020）》划定的城市规划区范围，初步划 定南岳区中心城区规模边界；在《南岳区土地利用总体规划新增用地区地质灾害危险性评估报告》的基础上进一步修正，最终确定南岳区城镇建设用地规模边界。南 岳区城镇建设用地规模边界西抵白龙潭水库、北部抵风景名胜区边界，东部抵南岳区行政边界，南部大致与新107国道重合。
② 建设用地扩展边界——为了适应城乡建设发展的不确定性，按照保护资源、有利于集约节约用地、避让优质耕地和生态环境用地的原则，在城乡建设用地规模边界之 外划定的城、镇、村建设规划期内可选择布局的范围边界。南岳区城镇建设用地扩展边界采取分片划定的方式，在规模边界外围北部、西部、东南部、西南部划定四 个扩展边界，分别分布在南岳镇的黄竹村、金月村、红星村、烧田村。
③ 禁止建设用地边界——是为了保护自然资源、生态、环境、景观等特殊需要，划定的规划期内需要禁止各项建设的空间范围边界，具体包括自然保护区核心区、森林 公园、地质公园、水源保护区核心区等。南岳区禁止建设边界与《南岳衡山风景名胜区总体规划（2003-2020年）》所划定的资源严格保护区以及南岳自然 保护区划定的核心区范围以及特级、一级保护自然、人文景观单元衔接。
二、四个区域
建设用地边界划定后，规划范围内形成允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区，其中：
①允许建设区——是现状和规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域。本轮规划划定南岳区允许建设区面积1265公顷，占全区总面积的7.06%，主要分布在人口和经济开发密度已较大的南岳镇规模边界以内。
②有条件建设区——城乡建设用地规模边界之外、扩展边界以内的范围。在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于规划建设用地 区的布局调整。本轮规划划定南岳区有条件建设区面积132公顷，占全区总面积的0.74%，主要包括西部、东南、西南、北部四个城镇建设用地扩展边界以内 区域。
③禁止建设区——禁止建设用地边界所包含的空间范围，是具有重要资源、生态、环境和历史文化价值，必须禁止各类建设开发的区域。划定禁止建设区面积3344公顷，占全区总面积的18.67%，具体 包括南岳衡山自然保护区核心区部分区域和广济寺、方广寺、藏经殿、龙池、上封寺、水口山、常在庵等7处原始次生林涵盖的自然遗产保护区；忠烈祠、穿岩石林、半山亭、玄都观、财富山庄、邺侯书院、铁佛寺、湘南寺、祖师殿、芙蓉峰、皇帝岩、会仙桥、祝融峰等重要景点涵盖的文化遗产保护区以及华严湖、大禾田水源保护区等区域。
④限制建设区——辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止建设区外的其他区域，主要是指生态环境脆弱，不具备大规模开发条件的区域，面积 13172公顷，占全区总面积的73.53%，主要包括邻近自然保护区的山体、水体，以及具有生态功能和经济功能的大片林地、园地、耕地等。

第二节 建设用地空间管制规则

一、允许建设区管制规则
进一步强化中心城区的建设，与“一核三区”的城市总体布局相协调，以“南移东拓西延”为重点，提高对周边城镇与地区的经济辐射作用。优先保障重 点行业用地需求，加速以市场与旅游、休闲娱乐为主的第三产业的发展，抓好旅游产品加工为主的第二产业的发展。区内土地主导用途为城、镇、村或工矿建设发展 空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接；区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量保障与存量挖潜，确保土地节约集约 利用；规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破建设用地扩展边界；允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规 划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。
二、有条件建设区管制规则
在不突破规划建设用地规模控制指标前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整；在特定条件下，区内土地可作为本级行政辖区范围内城乡建 设用地增减挂钩的新建用地。区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模；规划期内建设用地扩展边界原则上不得调 整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。
三、禁止建设区管制规则
区内土地的主导用途为生态与环境保护空间，不得进行开发建设以及其它有损生态环境保护的任何活动，对已破坏的生态环境作好生态修复工作，对在该 区已存在的工矿企业应予以搬迁，鼓励有计划、有针对性地建立自然保护区如水源保护区、生态保护区和自然公园以及中小学环境教育基地等。要严格保护华严湖、 大禾田及即将兴建的兴隆水库库区。除法律法规另有规定外，规划期内禁止建设用地边界不得调整。
四、限制建设区管制规则
区内土地主导用途为农业生产空间，是开展土地整理复垦开发和基本农田建设的主要区域。区内禁止城、镇、村建设，严格控制线性基础设施和独立建设项目用地。

第三节 土地利用用途分区与建设用地空间管制与关系

土地用途分区是对全区所有类型土地利用主导功能进行统筹安排，而建设用地空间管制侧重引导建设用地科学布局、集约节约利用。二者之阿的关系见表11-1。

土地用途区
建设用地空间管制区
基本农田保护区
限制建设区
林业用地区
牧业用地区
一般农地区
限制/有条件建设区
城镇建设用地区
允许建设区
独立建设用地区
村镇建设用地区
村镇建设控制区
      限制建设区
风景旅游用地区
禁止/允许建设区
自然和人文景观保护区
禁止建设区
 
 
 

第十二章 中心城区建设用地规模与布局说明

第一节 中心城区建设用地演变趋势分析

一、城区建设用地内部结构变化特征
南岳区上轮城市规划编制于1993年，13年间城市建设用地规模增加了1.36倍，年均增加14.98公顷。城市建设用地规模近年来呈逐年上升 的趋势，人均建设用地也略有增长。从中心城区建设用地内部结构来看，2005年与1992年相比，道路广场用地比重由3.83%上升至16.11%，增长 12.28个百分点，居住用地比重上升了1.85个百分点，工业用地比重下降了4.55个百分点，2005年仅占城区建设用地总面积的6.94%。根据城 市建设用地内部结构相关标准可知，1992-2005年城区内部用地结构呈现逐步合理的趋势。
二、城区建设用地空间演变特征
1993年版南岳城市总体规划将南岳城区规划为“五区二城一中心”的布局结构。规划实施10多年来，城镇发展态势逐步显现，中心地段发展迅速， 但城区外围扩展缓慢，工业（旅游产品加工）区、娱乐城尚未启动。2005年版南岳城市总体规划确立了南岳城区“一核三区”的城市总体布局，确定规划期内南 岳城市空间拓展方向为：“南移东拓西延”，即主要向南发展，适当东拓，远景主要向东。

第二节 中心城区建设用地规模与布局

一、中心城区建设用地规模的确定
依据本轮规划修编的研究成果，并结合《南岳城市总体规（2005-2020）》以及《衡阳市土地利用总体规划（2006-2020）》下达的城镇工矿用地指标，确定南岳中心城区城市建设用地规模2010年为6.75平方公里，2020年为9.52平方公里。
二、中心城区建设用地布局分析
综合考虑影响城区建设的重要因素，如旅游服务设施、工业园区、市民居住、古城保护与新城发展、城市路网以及城市重大建设项目等，根据《南岳城市 总体规划（2005-2020）》、南岳区社会经济发展“十一五”规划以及工业园区控制性详细规划成果，中心城区布局采取紧凑组团方式，拓展新城区、提升 老城区，形成“一核（天子山生态公园，为整个城市的生态核）、三区（即古镇游览及旅游服务区、居民生活居住及公共服务区，旅游产品加工区）”的城镇格局。 组团内部以及组团之间保留东北与东南部部分优质耕地以及水域、林地作为城镇永久性绿地，加强天子山生态公园等公共绿地以及祝融路、衡山路、黄金路、新 107国道等主要道路两侧防护绿地建设与保护，充分发挥农用地与其他土地的景观与生态功能，拓展城镇生态空间。
确定南岳城区城市建设用地的扩展方向为：规划近期（2006-2010年）主要向南面拓展、适当向西延拓；规划远期（2010-2020年）主 要向东和南两个方向拓展，适当向西发展。该方案在考虑了城镇用地控制范围与衡阳市城市总体规划、南岳城市总体规划、园区规划、旅游总体规划、东城区规划等 相关规划有机衔接的同时，在东、西部各划定了一个弹性控制区，面积为1.32平方公里，在该控制区内不布置基本农田，因此，强调了对建设用地空间的弹性引 导，保障了重点项目的用地需求。

第十三章 土地生态环境保护与建设说明

第一节 土地生态环境建设面临的主要问题

南岳区成土母岩是以花岗岩为主，并兼有部分变质岩和第四纪红土，部分区域花岗岩风化强烈，水土流失严重，为湖南省水土流失重点治理区。2005 年水土流失面积达6269.56公顷，占全区土地总面积的35.00%。其中，轻度流失面积1046.08公顷，占16.68%；中度流失面积 3159.03公顷，占50.39%；强度流失1281.62公项，占20.44%；极强度流失782.83公项，占12.49%。
二、大气污染
南岳区每年烧香化纸、车辆排放的含苯、铅化物等有毒物质的废气达320万标立方米。城区的宾馆、饭店和居民燃用煤、油等产生的二氧化硫等废气，每年排放废气3.8亿立方米，二氧化硫600吨，形成的酸雨对土地质量产生了较大的负面影响。
三、水体污染
山上景区、山下城区的宾馆、招待所每年排放含油污水、生活污水多达300万吨，城镇居民排放生活污水也多达100万吨。环绕南岳古镇的两条小 溪，河床淤积面积达40%以上，溪中有色沫子、纸屑垃圾等物常常伴流而下。就连人民的饮用水源华严湖水库也被污染，水质较差。因此，造成严重的水体污染。
四、旅游垃圾污染
南岳区每年产生的旅游垃圾达200多吨，大多为游客留下的食品袋、饭盒、果皮纸屑、易拉罐等，严重影响了景区内的环境卫生。

第二节 土地生态环境建设重点

一、重点保护基础性生态用地，维护区域生态安全格局
重点保护山地、天然林、饮用水源、自然保护区、风景名胜区等生态敏感区，维护“一山八水十一田”区域生态安全格局。严格控制具有重要生态功能的 未利用地开发，尽量减少对湿地、河湖水面、古树名木保护范围的占用，逐步降低开发补充耕地的比重。规划期内，确保具有改善生态环境作用的耕地、园地、林 地、牧草地、水域水面等地类面积占国土总面积的比例在80%以上。
二、 巩固退耕还林成果，大力发展生态林业，加大水土流失治理力度
南岳区水土流失的主要原因分为自然因素及人为因素两方面。自然因素表现为区域降水强度较大、地貌以丘陵为主等。人为因素主要表现为道路修建、房 屋建筑、群众水土保持意识淡薄等。为了防治水土流失，须增加生态公益林面积，切实落实开发建设项目编制水土保持方案的制度，根据项目特点，制订切实可行的 水土保持工程措施与生物措施。
三、限制进入景区车辆，降低大气污染
南岳镇大气污染源主要来自：旅游车辆及私家车排放尾气及焚化品排放污染性气体。为了旅游业的可持续发展以及人居环境质量的改善，必须限制进入景区的车辆数量规模，对已进入景区的车辆要收取一定的排污费用，另外对游客烧香化纸也要采取一定的限制措施。
四、集中处理污水，保护饮用水源
积极推进污水处理厂的建设，适时启动二期工程；加快完善城区污水管网收集系统，最大限度将污水集中进行处理；对于污染物浓度高、排污量大的企 业、单位、宾馆、招待所等要自行修建小型污水处理设施进行初步处理后，方可排入污水收集系统；要加大对重点饮用水源地的保护力度，核心景区的村组要合理建 设生活垃圾、生活污水处理设施，严禁污水乱排、直排，对引用水源进行实时监控；结合新农村建设，大力推进村镇“三清五改”、集中供水工程和水源保护工程； 定期疏浚河道，保持各水系畅通，增强水体净化能力和调蓄能力。
五、推进中心城区环境工程建设
积极推进城区绿化、美化、亮化工程、古镇河道整治等工程的建设，完善天子山生态公园建设，扩展中心城区生态用地面积，改善人居环境。
六、适度调整现有规划
适度调整现有规划，合理安排环保基础设施建设用地，特别是区人民政府已批准的南岳区环境监测站专项用地；积极推进污水管网收集系统、新型垃圾中转站、污水处理厂二期工程、南岳四河底泥重金属治理工程等项目建设，并重点保障此类环保基础设施用地。

第十四章 乡（镇）级用地指标分解说明

第一节 城乡建设用地分解依据

以城镇工矿建设用地重点拓展区域的划分、城镇体系空间结构规划方案以及重点开发区域的划定范围为主要依据，结合各乡镇经济社会发展潜力的比较， 分解城镇工矿建设用地指标，重点保障南岳镇用地需求。在农村居民点用地指标的分解过程中，考虑城镇建设用地增加与农村居民点用地减少相挂钩原则，依据农村 居民点用地整理潜力及重点整理区域研究结论确定各乡镇用地指标。

第二节 耕地、园地、林地指标分解依据

一方面，根据农用地空间布局优化方案，重点保护南岳镇及其它乡镇集中连片耕地与基本农田，增加岳林乡、龙凤乡、拜殿乡的林地、园地面积，确保楠 竹、茶叶等用地；另一方面，协调好经济建设占地与耕地保护之间的关系，根据原有耕地保护目标实现情况，适当核减南岳镇的指标，在中心城区周围及城镇工矿建 设重点地区尽量少布置基本农田。

第三节 交通水利设施用地分解依据

    通过与交通部门、水利部门衔接，根据全区交通水利设施建设现状及需求情况，以规划期交通、水利设施项目分布情况为依据，分解交通、水利设施用地指标。 加强对岳林乡、龙凤乡、拜殿乡的交通水利基础设施条件的改造；确保南岳镇经济发展对交通用地的需求，进一步改善招商引资的基础设施环境。

第十五章 规划方案可行性与实施效益评价

第一节 规划方案可行性分析

本方案强调保护与发展并重、定量与定位结合、增量与存量统筹、生态与经济兼顾，建设用地指标、耕地保护目标以及生态保护目标均比较适中，规划方案可行性比较强。
一、基础资料详实可靠  
本规划土地利用现状数据采用基数为湖南省国土资源厅确认的南岳区2005年土地利用现状数据，其它资料采用国民经济统计年鉴或各主管部门的最新调查并进行反复核实的资料，数据真实可靠。规划图件编制以数据库提取的图件为工作底图，具有较强的准确性和直观性。
二、高度的统一性与协调性
本规划编制过程中严格按照上级下达的各项规划指标的要求，并充分利用南岳区已有的各级各类规划，做到了与上级要求的高度统一性，以及与相关规划之间的高度协调性。
三、基础研究扎实，可操作性强
为使土地利用总体规划建立在科学的基础上，结合南岳区的实际，本次规划修编共设置了八个专题研究和九个专项用地规划。从而使得土地利用总体规划既源于部门规划，又高于部门规划，两者融为一体，大大增强了总体规划的可操作性和实用性。
四、规划重点突出，用地配置较为合理
规划方案设计，坚持以科学的发展观和“在保护中开发，在开发中保护”的总原则，采用系统分析、综合平衡、突出重点的方法，落实最严格的耕地保护 制度，妥善解决各部门的用地矛盾，优先保证中心城区用地和旅游设施用地，重点保证独立工矿、交通、水利等重点建设项目用地。重点规划项目均与主管部门多次 协调，具有科学性、动态性、指导性和可行性，用地配置较为合理。

第二节 规划方案实施效益评价

一、充分体现了南岳区作为国家级风景名胜区的特色
规划方案正确处理了开发建设与保护之间的关系，优先保证了旅游基础设施以及相关配套服务设施的用地需求，同时也对自然保护区、风景点、游览区实施严格的用途管制，充分做到了在开发中保护，在保护中开发。
二、落实了土地基本国策，并可确保经济社会发展对建设用地的合理需求
落实了国家严格保护耕地、基本农田以及集约节约利用建设用地的政策，同时也为南岳区经济社会的发展提供了必要的土地资源支撑，通过建设用地结构的优化，突出了重点行业、重点项目用地需求，为南岳区的产业结构转型和后发赶超提供充足的用地保障。
三、合理协调了全区与南岳镇的发展关系
南岳古镇既是风景名胜区的重要组成部分，也是风景名胜区的后勤服务基地，还是全区的政治、经济和文化中心，其发展对全区的发展起基础性的带动作用。规划方案强化了南岳镇的规划发展，做到了山上、山下、前山、后山的发展与建设的统筹安排，相互协调，贯彻了一盘棋的思想。
四、提高了土地利用集约水平，社会效益明显
规划实施后，公共基础设施、人民居住条件和居住环境得到明显改善。城镇存量闲置土地被充分挖掘，农村居民点用地在一定程度上得到整合。土地利用 率由2005年的89.90%提高到2020年的90.80%。土地产出率由2005年的412.55万元/平方公里提高到2020年的2121.36万 元/平方公里。
五、增进了南岳区的土地生态安全
按本规划方案实施，“林相改造工程”、“生态恢复工程”、“西方公路绿色通道建设工程”、“野生动植物迁地保护工程”、“生态公益林保护工 程”、“松材线虫及主要森林病虫害防治工程”、“森林防火综合治理工程”、“古树名木保护工程”、“农业科技示范园建设工程”等生态环境保护与建设工程将 充分发挥作用，生态环境得到明显改善，进而提高南岳区的投资环境和改善人民生活环境质量。

第十六章 与相关规划衔接情况

土地利用总体规划是在一定规划区域内，根据当地自然和社会经济条件及国民经济发展要求，协调土地总供给与总需求，确定或调整土地利用结构和用地 布局的宏观战略措施，因此与相关规划进行衔接是增强土地利用总体规划可操作性的重要保证。在编制规划过程中，主要从以下几个方面进行了衔接：

第一节 与上级规划衔接

基于土地利用总体规划的等级性，下一级规划必须服从上位规划约束性指标的控制。南岳区本轮规划修编与衡阳市土地利用总体规划 （2006-2020）充分衔接，耕地保有量、基本农田面积、城乡建设用地总量、人均城镇工矿用地规模四项约束性指标不突破衡阳市下达的指标；建设用地总 规模、新增建设用地占用耕地、土地整理复垦开发补充耕地义务量等预期性指标做到与市级下达指标基本吻合。关于本轮规划修编的主要规划控制指标与市级下达指 标的对比见表16-1。

第二节 与“十一五”规划衔接

国民经济和社会发展规划是土地利用总体规划、城乡总体规划以及其他相关规划的基础。本轮规划指导思想、规划原则、土地利用战略定位、近期规划目 标与重大项目工程安排均与《南岳区经济和社会发展“十一五”规划纲要》充分衔接。充分考虑南岳区十一五发展规划“体质拓城、壮大服务经济”发展战略以及近 期天子山生态公园建设、核心景区环境整治工程、新城开发、衡岳高速连接线、武广高速铁路联络线、兴隆水库、生态退耕、林分改造等重大旅游、市政、交通、水 利、农林项目及工程安排。

第三节 与城乡总体规划衔接

本轮土地利用总体规划修编主要从区域功能定位、城市功能定位、产业功能定位、城镇体系、中心城区人口规模、建设用地规模与空间布局与之衔接。充 分考虑了《南岳区城市总体规划（2005-2020年）》，确定中心城区按照“一核三区”的组团模式发展，南岳区城市空间拓展的方向为“南移东拓西延”， 即主要向南发展，适当东拓，远景主要向东。

第四节 与其他相关规划衔接

为了充分发挥南岳土地生态价值与美学价值，本轮规划修编在土地用途分区、禁止建设用地边界划定、生态用地优化布局、土地生态功能分区及其相应的 管制规则方面与《南岳衡山风景名胜区总体规划（2003－2020）》及《湖南省南岳衡山风景名胜区保护条例》做了充分的衔接，以保证景区内土地利用结构 与风景名胜区保护规划高度一致，有利于生态环境与旅游资源保护落到实处。在遵循旅游用地优先的基础上，综合考虑各级各类规划，尤其是《南岳衡山旅游发展总 体规划（2005－2020）》、《南岳衡山风景名胜区核心景区环境整治规划》、《衡阳市南岳区民营经济集聚区控制性详细规划》、《衡阳市南岳区太平示范 片新农村建设规划》等规划，充分做到本轮规划和相关规划的紧密协调。