各乡镇、街道，区直各有关单位：
《南岳区农村住宅建设管理及审批流程（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请结合各自职责，认真贯彻执行。
南岳区人民政府办公室
2021年10月8日
南岳区农村住宅建设管理及审批流程（试行）
为加强农村住房建设管理，规范农村住房建设活动，保护自然资源和生态环境，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国自然保护区条例》《风景名胜区条例》《湖南省南岳衡山风景名胜区保护条例》《衡阳市南岳区综合管理条例》等法律法规的规定和有关政策要求，结合我区实际，制定南岳区农村住房建设管理及审批流程（试行）：
一、规范程序，严格农村住房建设审批
1．实行分片区管理。
结合区域内自然资源、生态环境的现状及要求，分为“景区”和“农区”两个片区实施管理。
“景区”片区范围（风景名胜区、自然保护区）：寿岳乡的船山村、岳林村、龙池村、龙凤村、红旗村；南岳镇的光明村、延寿村、水濂村、紫峰村、金月社区原兴隆村区域以及衡岳社区部分区域。
“农区”片区范围：南岳镇的万福社区、红星村、荆田村、烧田村、双田村、谭家桥村、新村村、樟树桥村、枫木桥村、黄竹村、岳东社区及金月社区原兴隆村以外的区域。
“农区”片区范围内与风景名胜区、自然保护区重叠区域的农村住房建设，由相关职能部门核实，按照“景区”片区范围的要求实施管理。已纳入城市规划区范围及城郊结合部的农村住房建设，按照城市规划区的要求实施管理。
2．审批管理。
“景区”片区范围内的农村住房建设，由区政府分管领导及相关职能部门负责审批管理。
“农区”片区范围内的农村住房建设，由乡镇和相关职能部门负责审批管理。
3．审批要求。
（1）坚持“一户一宅”原则。
（2）严格用地面积审批。“景区”片区范围内，农村住房建设的主体建筑（含附属用房）用地面积控制在130平方米/户以内。“农区”片区范围内，农村住房建设的主体建筑（含附属用房）用地面积控制在180平方米/户以内。
（3）实行“带图审批”制度。区住房和城乡建设局负责编制全区（“景区”片区和“农区”片区）农村住房建设方案图集，对建筑体量、外观装饰、风格风貌进行控制与把关，供村（居）民选择，逐步形成符合地方特色的建筑风格。原则上要求村组或者片区范围内应保持建筑风格风貌的一致性。凡是不符合规划要求以及违规占用耕地，尤其是占用永久性基本农田的，不得审批农村住房建设。
（4）严格控制建筑体量和风格风貌。“景区”片区范围内，农村住房建设的主体建筑层数不得超过二层，檐口高度不得超过八米，屋顶为全坡屋面，盖青灰色瓦片、不得搭建铁棚，建筑风格应符合湘南地区传统建筑风貌。“农区”片区范围内，农村住房建设的建筑风格应与周边环境相协调，主体建筑层数不得超过三层。
（5）农村住房建设实行“一书一证”许可制度，即：《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。
4．审批流程。
（1）村(居)民提交住房建设申请报告，并提供户籍、原土地权属证明、村(居)民代表签字、村(居)民小组和村（居）委会意见及建房设计方案等资料；拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。（2）乡镇受理、审核农村住房建设申报材料。（3）乡镇组织相关职能部门对符合条件的农村住房建设进行联合选址踏勘，签具意见，“景区”片区范围内须报区政府分管领导审批。（4）农村住房建设审批后，申请人需办理《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并按要求上交原有旧房的《集体土地使用证》，方可动工建设。
农村住房建设申请未获批准的，乡镇应当书面通知申请人，并告知不予审批的理由。
二、完善机制，强化农村住房建设监管
1．严格落实监督管理制度。实施“对图监管”制度。农村住房建设，应严格按审批的建房设计方案组织施工建设，不得擅自改变建房方案。农村住房建设，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工；农村建筑工匠或者建筑施工企业应严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保质量和安全，并要主动配合相关职能部门和乡镇依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。否则，将追究建筑施工承建方的责任。村（居）民未按审批的建房设计方案施工的，由乡镇和相关职能部门督促按图施工并整改；未按要求整改的，依法予以拆除。坚持“联合监管”制度。“景区”片区范围内的农村住房建设，由乡镇牵头，组织区自然资源局、区农业农村局、自然保护区管理局、区林业局、区住房和城乡建设局、区自然资源综合执法大队、区风景资源中心等职能部门实行“联合选址、联合审批、联合放线、联合监管、联合验收”制度。“农区”片区范围内的农村住房建设，由乡镇牵头，组织区自然资源局、区农业农村局、区林业局、区住房和城乡建设局、区自然资源综合执法大队等职能部门实行“联合选址、联合审批、联合放线、联合监管、联合验收”制度。同时，要进一步完善工作机制，强化部门协调联动，形成监管合力。落实“照图验收”制度。农村住房建设完工后，乡镇应组织相关职能部门严格按照审批的建房设计方案，对建筑规模、风格风貌、植被恢复、旧房拆除、环境整治等进行综合验收。综合验收合格的，方可颁发新建房屋的不动产权证书，原有旧房的《集体土地使用证》等相关权属证书应及时注销；综合验收不合格的，不得办理各项权属证书。村（居）民异地新建住房后，按要求应当拆除原有旧房（空心房）的，必须在综合验收前拆除到位，原有宅基地应当退回集体。
2．切实强化日常监管责任。相关职能部门和乡镇依法履行农村住房建设的日常监督管理职责，抓好日常巡查、管理、监督、执法等工作。
区农业农村局：负责农村宅基地的管理工作，负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，参与联合选址、放线、验收和日常监管工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
区自然资源局：负责农村住房建设的规划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作，负责各建设项目审批后的跟踪管理，负责对村民建房违法占用耕地行为查处工作。参与联合选址、放线、验收和日常监管工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
区林业局：负责农村住房建设的林地审批管理工作，参与联合选址、放线、验收和日常监管工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
区住房和城乡建设局：负责农村住房建设的设计、农村建筑工匠培训、指导乡镇加强农村住房建设施工质量和安全的监督管理。对农村住房建设施工质量和安全相关违法行为进行查处，参与联合选址、放线、验收和日常监管工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
自然保护区管理局：负责自然保护区内农村住房建设的选址把关，参与联合选址、放线、验收和日常巡查管理工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
区风景资源事务中心：负责风景名胜区内农村住房建设的选址把关，参与联合选址、放线、验收和日常巡查管理工作，配合执法部门做好拆违控违工作。
区自然资源综合执法大队：负责“景区”片区和“农区”片区农村住房建设的日常监管、综合执法、拆违控违及林业执法工作，参与联合选址、放线、验收等工作。建立网格化动态巡查制度，履行农村住房建设监管责任。
乡镇人民政府：是农村宅基地建房管理的实施主体，明确专门机构和人员，负责辖区内农村宅基地建房的管理和监督工作。村民建房经核查符合批准条件的，依法办理规划许可、用地审批手续，涉及农用地转用或者占用林地的，依法办理审批手续。负责村（居）民建房申请受理、资格审查、条件把关及建房手续办理，面积确定，确保一户一宅，面积合理。负责做好农村住房建设的资格审查、日常监管、登记发证等工作，牵头组织选址、放线、验收等工作，强化日常巡查，及时发现、报告和查处各类违法违规建设，配合执法部门做好拆违控违工作。健全乡镇、村（社区）农村住房建设监管责任体系，建立网格化动态巡查制度，完善考核奖惩机制，设立举报奖励制度，提高管理成效。联点联村包片干部要做好农村住房建设政策的宣传、引导工作，指导村（居）民依法依规实施建设活动。村民未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由乡镇人民政府及相关职能部门责令限期改正，逾期不改的，依法组织拆除。
各村（居）委会及村(居)民小组：负责审查提交材料是否真实有效，是否征求了用地建房相邻权利人意见；拟定有农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村(居)民会议讨论通过后实施；做好政策宣传引导工作，指导村（居）民依法依规实施建设活动；设立村级宅基地协管员，加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇和相关职能部门报告，依法管好、用好宅基地。
3．严厉打击违法违规建设。对农村住房建设中未批先建、少批多建和超面积、超层及破坏资源环境等各类违法违规行为，要坚持严管严控，强化日常巡查管理，做到早发现、早整改、早查处。要强化综合执法力度，依法予以打击。对违法违规建设，该整改的要坚决整改到位；不能整改到位的，要严格处罚，并由执法部门依法组织强制拆除。同时，要将农村住房建设的日常监管与风景资源保护补偿费的发放相结合，村（居）民有违法违规建设和破坏生态环境行为，视情况扣除风景资源保护补偿费。
三、明确纪律，严格实施住房建设责任追究
严禁非集体经济组织成员入股、合资参与农村住房建设，严禁非法买卖、转让宅基地使用权，一经查实，依法依规进行处理。国家机关工作人员参与入股、合资建房的，将有关线索移送区纪委监委。乡镇、村（居）委会和村(居)民小组对上述现象未及时报告和制止的，依规依纪依法予以责任追究。
在农村住房建设的审批、监督、管理、执法工作中，区内职能部门、乡镇、村（居）委会和村(居)民小组履行职责不到位，导致村（居）民有违法违规建设行为，造成不良社会影响的，予以责任追究。
国家工作人员在农村住房建设的日常监管过程中，有滥用职权、玩忽职守、权力寻租、利益输送、徇私舞弊等违纪违法行为的，依法依规给予相应处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
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